--------------------------------
<26> Титов А.А. Комментарий к новому ЖК РФ. М.: Юрайт-Издат, 2005.
Применительно к жилым помещениям в общежитиях законодатель установил исключение из общего правила, сформулированного в пункте 1 статьи 103 ЖК. Другими словами, гражданин, выселяемый из жилого помещения в общежитии, обязательно должен быть обеспечен другим жильем в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 102 ЖК и пунктом 2 статьи 103 ЖК РФ. К таким случаям относятся: а) прекращение договора найма жилого помещения в общежитии в результате перехода права собственности на такое помещение или передачи его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (пункт 2 статьи 102 ЖК); б) расторжение или прекращение договора жилого помещения в общежитии по всем иным основаниям (кроме указанного в пункте 2 статьи 102 ЖК), если наниматель или члены его семьи относятся к числу лиц, упомянутых в пункте 2 статьи 103 ЖК РФ.
Обязательным условием предоставления другого жилого помещения гражданину, выселяемому из общежития, является его нуждаемость в жилье. Однако в абзаце 1 пункта 2 статьи 103 этот критерий понимается гораздо уже, чем в пункте 1 статьи 51 ЖК. Так, нуждающимися в жилье для целей предоставления другого помещения взамен прежнего помещения в общежитии признаются только граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Следовательно, если гражданин поставлен на учет в качестве нуждающегося, потому что площадь его помещения в расчете на одного члена семьи меньше учетной нормы (подпункт 2 пункта 1 статьи 51 ЖК), или его помещение не отвечает установленным требованиям (подпункт 3 пункта 1 статьи 51 ЖК), либо в нем проживает больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, совместное проживание с которым невозможно (подпункт 4 пункта 1 статьи 51 ЖК), такой гражданин не считается нуждающимся в жилье по смыслу абзаца 1 пункта 2 статьи 103 ЖК РФ.
Бремя выселения граждан из общежитий и предоставления им другого жилья в случае смены собственника или титульного владельца помещения (пункт 2 статьи 102 ЖК) пункт 4 статьи 103 ЖК РФ возлагает на прежнего собственника или юридическое лицо, передающее соответствующее жилое помещение новому владельцу.
Представляется на основе вышеизложенного, что необходимо четко установить правовой статус общежитий, условия и порядок предоставления и пользования жилой площади в общежитиях организаций независимо от формы собственности и организационно-правовой формы, правовое положение граждан, проживающих в них, что также определяет основы реализации ими своего конституционного права на жилище.
Предлагаем разграничить общежития по категориям (для одиноких граждан, семейные, смешанные), по качественному состоянию (с общими комнатами, с отдельными комнатами, в домах коридорной планировки, в домах квартирной планировки и т.д.), а также классифицировать общежития по характеру использования их жилых помещений на следующие виды, каждый из которых имеет определенную специфику, прежде всего, в порядке оплаты за проживание в них.
1. Общежития для несемейных граждан, жилые помещения в которых предоставляются им на время трудовых или гражданско-правовых отношений с данной организацией (рабочие общежития). Данную категорию общежитий также можно подразделить на общежития квартирного и коечного типа.
2. Общежития, предназначенные для заселения семейных граждан с предоставлением им на период работы жилого помещения (комнаты или квартиры) - общежития гостиничного типа.
3. Общежития, входящие в состав учебных заведений высшего и среднего профессионального образования и предназначенные для размещения иногородних учащихся на период обучения (студенческие общежития, студенческие городки).
Необходимо принятие нового примерного положения об общежитиях, в котором возможно уточнить ряд положений, а именно:
- управление общежитиями;
- заселение общежитий;
- изменение договора найма жилого помещения в общежитии и др.
Примерное положение об общежитиях должно определять порядок изменения режима использования жилых домов и жилых помещений, имеющих статус общежитий квартирного типа, и перевода их в категорию жилых домов или жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания граждан на условиях договоров найма, социального найма или иных договоров, предусмотренных действующим законодательством. Исключение жилых помещений из специализированного жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном в статье 92 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищными фондами.
Поэтому важно, чтобы в положении был порядок исключения жилых помещений в общежитиях из состава специализированного жилищного фонда и включения их в состав жилищного фонда социального использования, которые подлежат переоборудованию в жилые дома отдельных изолированных квартир с перспективой приватизации переоборудованных помещений в порядке, предусмотренном законодательством.