--------------------------------
<15> Собрание законодательства РФ. 1995. N 9. Ст. 757.
17) работники специальных учебно-воспитательных учреждений для детей и подростков с девиантным поведением (Постановление Правительства РФ от 25 апреля 1995 г. N 420 <16>);
--------------------------------
<16> Собрание законодательства РФ. 1995. N 18. Ст. 1681.
18) работники организаций Комитета Российской Федерации по государственным резервам: начальник участка хранения, заместитель начальника участка хранения, сливщик-разливщик, грузчик, стропальщик, водитель электропогрузчика, крановщик, машинист насосных и компрессорных установок, оператор котельной, начальник караула, стрелок-пожарный (Постановление Правительства РФ от 6 сентября 1995 г. N 890 "О Перечне категорий работников Комитета Российской Федерации по государственным резервам, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения" <17>).
--------------------------------
<17> Собрание законодательства РФ. 1995. N 38. Ст. 3682.
Органы местного самоуправления в пределах своей компетенции устанавливают перечни категорий граждан, как правило, включая в него муниципальных служащих, участковых врачей, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения из муниципального жилищного фонда. Если в каждом из перечисленных пунктов (с 1 по 18) фигурируют категории граждан, имеющих право на получение служебных жилых помещений, то Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 24 мая 1982 г. N 437 "О мерах по дальнейшему улучшению жилищных, коммунально-бытовых и социально-культурных условий жизни сельского населения" <18> все жилые помещения, находящиеся в домах совхозов, отнесло к категории служебных. Вместе с тем следует иметь в виду, что Верховный Совет РСФСР в статье 4 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" указал, что жилищный фонд совхозов подлежит приватизации на общих основаниях.
--------------------------------
<18> Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1982. N 17. Ст. 93.
Следует согласиться с теми авторами, которые правильно считают, что было бы логично и справедливо отменить указанное Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР как противоречащее современному законодательству о служебной жилой площади. Но пока такая отмена не состоялась, то ограничение прав пользователей жилой площадью совхозов нивелируется допущением приватизации <19>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).
<19> См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. пятое, перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации. Изд-во "Статут".
Нуждается в пересмотре и ряд категорий граждан, которые имеют право на получение служебных жилых помещений, указанных в некоторых перечисленных пунктах.
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации или на выборной должности.
Договор заключается на базе Типового договора найма служебного жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. N 42. В договоре указывается:
1) предмет - квартира;
2) в связи с чем предоставляется квартира: с работой, прохождением службы, назначением на государственную должность РФ или субъекта РФ или на выборную должность;
3) характеристика жилого помещения, его техническое состояние, а также, находящееся в помещении санитарно-техническое и иное оборудование;
4) кто из членов семьи вселяется совместно с нанимателем в жилое помещение;
5) следующие права и обязанности сторон договора.
Права и обязанности нанимателя и членов его семьи
Наниматель имеет право на:
1) использование жилого помещения для проживания в нем, в том числе с членами семьи;
2) пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3) сохранение права пользования служебным жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если иной собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем.
Наниматель может иметь и другие права, предусмотренные жилищным законодательством.
Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
2) соблюдать правила пользования жилым помещением;
3) обеспечивать сохранность жилого помещения;
4) поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение;
5) проводить текущий ремонт жилого помещения;
6) не осуществлять самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения;
7) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
8) переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное наймодателем, если ремонт не может быть произведен без выселения;
9) допускать в жилое помещение (в заранее согласованное время) представителя наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения иных необходимых работ;
10) немедленно принимать возможные меры к устранению неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а в случае необходимости сообщать о названных неисправностях наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;
11) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
12) при расторжении или прекращении договора освободить жилое помещение;
13) сдать жилое помещение, при освобождении его, в течение 3 дней наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного, но входящего в обязанности нанимателя текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.
Права и обязанности наймодателя
Наймодатель имеет право:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) требовать расторжения договора в случае нарушения нанимателем жилищного законодательства и условий договора;
3) принимать решение о приватизации жилого помещения.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные жилищным законодательством.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим и иным требованиям;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) предоставлять нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (если ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека) без расторжения договора;
5) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
6) принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
7) обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг;
8) принимать в установленные сроки жилое помещение у нанимателя;
9) соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения требования, установленные ЖК РФ;
10) предоставлять другое жилое помещение в связи с расторжением договора нанимателю, имеющему право на предоставление другого жилого помещения в соответствии со статьей 103 ЖК РФ.
Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные законодательством.
Правовое положение лиц, проживающих в служебных жилых помещениях, несколько отличается от правового положения тех лиц, которые пользуются жилым помещением по договору, например, социального найма.
Сущность этого отличия состоит в том, что:
во-первых, наниматель и члены его семьи, проживающие в служебных жилых помещениях, не обладают рядом прав, которые предоставлены гражданам, пользующимся помещениями в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма. Так, они не имеют прав по: а) приватизации жилых помещений; б) сдаче этих помещений в поднаем; в) обмену (в том числе и на однотипные служебные жилые помещения; г) разделу жилого помещения; д) изменению договора найма служебного жилого помещения по требованию членов семьи нанимателя, а также по разделу жилого помещения;
во-вторых, в случае прекращения семейных отношений с нанимателем право пользования жилым помещением за бывшими членами семьи не сохраняется
и, наконец, в-третьих, члены семьи лица, получившего служебное жилое помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением. Они вправе пользоваться служебным жилым помещением, поскольку их права являются производными от права лица, которое получило служебное жилое помещение в связи с трудовыми или служебными отношениями до тех пор, пока работник (служащий) не утратил трудовой (служебной) связи с организацией, предоставившей это помещение.
В случае расторжения или прекращения договора найма служебного жилого помещения в связи с истечением срока трудового договора, окончания срока службы, истечения срока пребывания на государственной, муниципальной или выборной должности наниматель и члены его семьи должны освободить жилое помещение. При отказе освободить жилое помещение все указанные граждане, как правило, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления других жилых помещений граждане, указанные в статье 103 ЖК РФ.
6. Правовой режим жилых помещений в общежитиях
К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Так, например, в г. Москве действуют утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача по г. Москве от 18 января 1999 г. N 7 Санитарные правила и нормы "Устройство, оборудование и содержание общежитий для рабочих и студентов г. Москвы". МосСанПиН 2.1.2.040-98. Эти Правила определяют основные санитарные правила к проектируемым, строящимся, реконструируемым и существующим общежитиям независимо от их ведомственной принадлежности следующие требования к оборудованию и оснащению помещений в общежитиях:
1) каждая жилая комната должна быть обеспечена твердым и мягким инвентарем в соответствии с Типовыми нормами оборудования общежитий мебелью, постельными принадлежностями и другим инвентарем;
2) покрытия столов, тумбочек, спинок кроватей, полок и другой мебели должны быть гладкими, легкодоступными для влажной уборки и дезинфекции;
3) кухни должны быть оборудованы плитами, мойками, столами, шкафами. Оборудование устанавливается из расчета 1 конфорка газовой плиты на 5 человек, 1 конфорка электрической плиты на 3 человека; 1 мойка и 1 стол на 8 человек;
4) в постирочных должна быть подводка холодной и горячей воды, соответствующее для стирки оборудование должно быть легкодоступным для применения чистящих и дезинфицирующих средств;
5) комнаты для сушки белья и одежды должны быть оборудованы устройствами для сушки одежды, стеллажами и вешалками;
6) комнаты для чистки и глаженья одежды должны быть оборудованы раковинами-мойками, столами для глаженья, утюгами и вешалками;
7) для хранения чистого и грязного белья должны быть выделены отдельные помещения, размещение которых должно исключать пересечение потоков движения чистого и грязного белья. Кладовые для хранения белья оборудуются полками с гигиеническим покрытием, доступным для влажной уборки и дезинфекции, а также стеллажами, столами для подборки и сортировки белья. В грязной бельевой обязательна подводка горячей и холодной воды. Должны быть предусмотрены шкафчики для раздельного хранения личной и специальной одежды кастелянш;
8) камеры хранения личных вещей, кладовые хозяйственного и другого инвентаря оборудуются стеллажами или полками;
9) помещения для занятий оснащаются столами, стульями и другим оборудованием, необходимым для домашних занятий;
10) столовые, буфеты, помещения для культурно-массовой работы, помещения для занятий спортом, помещения бытового обслуживания, медпункт, изолятор и другие оборудуются в соответствии с нормативами для этих помещений;
11) общежития следует оснащать системами и средствами механизации процессов уборки помещений, мытья окон, стен, стирки белья и др., максимально облегчающими трудоемкие работы, а также обеспечивать необходимым набором уборочного инвентаря, промаркированного в соответствии с назначением.
12) все санитарно-техническое, технологическое, медицинское и другое оборудование, приборы, мебель и инвентарь должны соответствовать действующим нормативно-техническим документам и эксплуатироваться с соблюдением их требований. Вышедшее из строя оборудование, мебель, инвентарь подлежат срочному ремонту или замене. Не допускается загромождение жилых и вспомогательных помещений, а также коридоров и холлов списанным, неиспользуемым или неисправным оборудованием, мебелью и инвентарем.
В соответствии со ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях, предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.
Договор найма жилого помещения в общежитии заключается между государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением - наймодателем и нанимателем на период трудовых отношений, обучения или службы. Указанный договор заключается на основе типового договора найма жилого помещения в общежитии. Предметом договора выступает отдельное специализированное жилое помещение. Все данные о жилом помещении как общежитии, о его техническом состоянии санитарно-техническом и ином оборудовании содержатся в техническом паспорте жилого помещения. Наниматель и наймодатель имеют следующие права и обязанности по договору.
Права и обязанности нанимателя и членов его семьи
Наниматель имеет право на:
1) использование жилого помещения для проживания в нем, в том числе с членами его семьи;
2) пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3) сохранение права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения и оперативного управления, в случае если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому перешло такое целевое помещение, является стороной трудового договора с работником нанимателем;
4) расторжение в любое время договора найма.
Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
Наниматель обязан:
1) Использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
2) соблюдать правила пользования жилым помещением;
3) обеспечивать сохранность жилого помещения;
4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
5) не проводить самовольную перепланировку и переустройство жилого помещения;
6) проводить текущий ремонт жилого помещения;
7) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
8) переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное наймодателем, если ремонт не может быть произведен без выселения;
9) допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя наймодателя для осмотра технического состояния помещения, санитарно-технического оборудования и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения иных необходимых работ;
10) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а в случае необходимости сообщать об указанных неисправностях наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;
11) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
12) при расторжении или прекращении договора найма освободить жилое помещение;
13) при освобождении жилого помещения сдать его в течение трех дней наймодателю в прежнем состоянии, оплатить стоимость не произведенного и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения несет иные обязанности, предусмотренные законодательством РФ.
Временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по договору. Члены семьи нанимателя обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие предоставляются нанимателю и членам его семьи. Этот гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора.
Права и обязанности наймодателя
Наймодатель имеет право:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) требовать расторжения договора в случаях его нарушения или нарушения жилищного законодательства.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2) принима