Согласно части 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем фактически проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Мать обратилась в суд в интересах несовершеннолетнего Х. с иском о признании договора приватизации и договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок и выселении к лицам, проживающим и зарегистрированным в квартире. До приватизации спорная квартира на праве хозяйственного ведения принадлежала ПО "Корпус". В момент приватизации несовершеннолетний Х., который фактически проживал в приватизируемой квартире, но не был зарегистрирован в ней, был неправомерно лишен права участвовать в приватизации. Отец ребенка приватизировал квартиру на себя и продал ее без соответствующего разрешения органов опеки и попечительства, несмотря на то что сын и мать проживали в квартире еще несколько лет. Как следует из объяснений истцов, в настоящее время несовершеннолетний и его мать без регистрации временно проживают у ее родителей, где жилая площадь явно недостаточна. Отец ребенка на момент рассмотрения дела умер, а после его смерти не осталось никакого принадлежащего ему жилого помещения. Суд пришел к выводу, что в результате приватизации квартиры были грубо нарушены и реально ущемлены права несовершеннолетнего, и удовлетворил предъявленный иск (см. заочное решение Кировского районного суда г. Саратова от 29 октября 1999 г.).
Таким образом, суд в целях восстановления нарушенного права может отойти от принципа неприкосновенности собственности добросовестного приобретателя для защиты жилищных прав несовершеннолетнего. В частности, имеющиеся нарушения действующего законодательства при приватизации спорной квартиры на основании статьи 168 ГК РФ влекут за собой ничтожность сделки, соответственно, должны быть признаны судом недействительными все последующие сделки, основанные на ней.
В целом анализ судебной практики показывает, что в последнее время суды все более опираются на имеющиеся правовые прецеденты, а нормы статей жилищного законодательства, имеющие неточные формулировки или возможное двойное толкование, наполняются однозначным смыслом с учетом обзоров судебной практики и постановлений, которые регулярно издаются Верховным Судом РФ.
Право на жилище закреплено в части 1 статьи 40 Конституции РФ: "Никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда". Одной из гарантий этого права является принцип невозможности произвольного лишения человека принадлежащего ему жилья. Статья 25 Конституции РФ гарантирует гражданам неприкосновенность их жилища. Проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения (например, следователей в рамках уголовного дела по постановлению о проведении обыска жилья). Недопустимость произвольного лишения жилища означает недопустимость лишения жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом. Этот принцип действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.
Конституционное право граждан на жилище заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов нуждающимся в жилище, а также в гарантированности неприкосновенности жилища.
Выселение является исключением из принципа неприкосновенности жилища и применяется в случаях, строго предусмотренных в законе. Любое лишение человека жилища, в котором он проживает или которое ему принадлежит, должно отвечать общественным интересам.
Нарушение общественных интересов может иметь различные формы выражения: неоплата за пользование жилым помещением, систематическое нарушение жильцом общественного порядка, незаконная сделка по приобретению жилья и т.п. Как правило, выселение всегда противоречит интересам выселяемого лица и является вынужденной мерой. Зачастую выселение имеет карательный характер и применяется к жильцу или владельцу жилого помещения как санкция за неправомерные действия. Но иногда выселение производится по основаниям, которые не зависят от выселяемого лица, например, в связи с истечением срока проживания или признанием жилого помещения непригодным для проживания. Однако конечной целью выселения всегда является освобождение жилого помещения.
Выселение, с одной стороны, означает лишение жилища человека, проживающего в нем постоянно или временно, в связи с утратой им или отсутствием у него права на проживание в этом жилом помещении. С другой стороны, понятие "выселение" в некоторых случаях применяется для обозначения процедуры, процесса принудительного освобождения жилья. Поэтому выселение можно охарактеризовать и как определенный порядок действий, направленный на освобождение жилого помещения.
В любом случае обязательными условиями выселения являются:
1) наличие правовых оснований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ;
2) наличие фактических оснований, подпадающих под нормы закона о выселении;
3) наличие решения суда о выселении, вступившего в законную силу.
В качестве особенностей, характеризующих порядок выселения, можно назвать следующие:
1) выселение может производиться только из жилого помещения или помещения, которое фактически использовалось как жилое, но фактически таким не является или утратило статус жилого;
2) выселение возможно не иначе как в общественных интересах, в том числе в интересах государства, самого выселяемого или третьих лиц, имеющих право на жилое помещение;
3) выселение производится вопреки воле проживающего в нем лица или членов его семьи;
4) выселяемый никогда не имел права проживать в занимаемом помещении или же утратил такое право по основаниям, определенным законом;
5) выселение производится только в судебном порядке.
Законом установлен приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав. Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации или другим федеральным законом (часть 2 статьи 11 ЖК РФ). Право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. Например, всегда можно обжаловать незаконное решение жилищных органов.
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции, при этом дела о выселении рассматриваются по первой инстанции только районными судами.
Недавно Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" обобщил судебную практику по вопросу выселения из квартир и дал рекомендации судам, как поступать в том или ином случае. Судам рекомендовано подходить индивидуально к каждой ситуации, обращать внимание на тонкости каждого конкретного случая и при принятии решения о выселении соблюдать конституционные права граждан на жилище.
НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изменениями и дополнениями).
Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями).
Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ГПК РФ) (с изменениями и дополнениями).
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями).
Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями).
Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями).
Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 (ЖК РСФСР) (с изменениями и дополнениями) (утратил силу).
Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений".
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" (с изменениями и дополнениями).
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
КОММЕНТАРИИ И ПЕРИОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА
Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. Юстицинформ, 2007.
Тихомиров М.Ю. Договоры жилищного найма: Практическое пособие. Изд. Тихомирова М.Ю., 2007.
Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.
Тихомиров М.Ю. Жилищные кооперативы (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.
Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: новые правила. Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.
Кудашкин А.В. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей. Серия "Право в Вооруженных Силах - консультант" // За права военнослужащих. 2005.
Мироненко Ю. Квартира с обременением // ЭЖ-Юрист. Апрель 2008 г. N 16.
Буров В. Дом без хозяина и без статуса // ЭЖ-Юрист. Октябрь 2007 г. N 42.
Ермолинская Т., Денисова Н. Выселение должника // ЭЖ-Юрист. Ноябрь 2006 г. N 43.
Формакидов Д.А. Неприменение судами законодательства о выселении членов семьи нанимателя жилого помещения // Российская юстиция. Ноябрь 2006 г. N 11.
Титова Г. Практика применения жилищного законодательства // Финансовая газета. Региональный выпуск. Март 2006 г. N 13.
Судебно-арбитражная практика применения Гражданского кодекса РФ, часть первая. По материалам Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа за 2000 - 2006 годы / Под ред. Ю.В. Романца. Норма, 2007.
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. Юридическая фирма "Контракт", 2007.
Грибанов А.В. Обзор судебной практики "Признание договоров незаключенными" // Арбитражное правосудие в России. Июль, август 2007 г. N 7, 8.
Макаров Г.П. Неприкосновенность жилища - конституционное право граждан // Гражданин и право. Январь 2008 г. N 1.
Кирилловых А.А. Жилищный кодекс РФ и права несовершеннолетних на жилые помещения // Адвокат. Сентябрь 2007 г. N 9.
Коршакова К.В. Некоторые проблемы управления жилищным фондом // Российская юстиция. Март 2007 г. N 3.
Булаев С.В. Переезд - вопрос непростой // Игорный бизнес: бухгалтерский учет и налогообложение. Март - апрель 2007 г. N 2.
Тюрин С.Л. Есть ли у собственников общее имущество? // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. Март 2007 г. N 3.
Пысина Г.А. О защите прав собственников жилья // Российская юстиция. Февраль 2007 г. N 2.
Тужилова-Орданская Е.М. Защита прав собственника жилого помещения // Законы России: опыт, анализ, практика. Сентябрь 2006 г. N 3.
Шахов С.А. Специальные случаи прекращения права частной собственности на жилые помещения // Законы России: опыт, анализ, практика. Сентябрь 2006 г. N 9.
Чефранова Е.А. Права супругов на жилые помещения // Законы России: опыт, анализ, практика. Сентябрь 2006 г. N 9.
Юрченко Е.В. Проблемы ограничения на изменение договора социального найма жилого помещения // Закон. Август 2006 г. N 8.
Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки // Законодательство и экономика. Май 2006 г. N 5.
Невоструев А.Г. Доказательства и доказывание по делам, возникающим из договора социального найма жилого помещения // Законодательство. Март 2006 г. N 3.
Гетман Е.С. Наем жилого помещения // ЭЖ-Юрист. Февраль 2006 г. N 7.
Черкашина И. Судебная защита права пользования жилым помещением // Российская юстиция. Май, июнь 2004 г. N 5, 6.
Кулаков Г., Орловская Я. Осторожно: предъявление иска // ЭЖ-Юрист. Январь 2004 г. N 4.
Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция. Апрель 2001 г. N 4.
Макаров Г.П. Права граждан на компенсацию утраченного жилья // Гражданин и право. Февраль 2001 г. N 2.
Шишкин Д.А. Служебные жилые помещения // Гражданин и право. Декабрь 2000 г. N 6.
Кузнецов М.В. Плата за жилье // Гражданин и право. Октябрь 2000 г. N 4.
Горохов Б.А. Споры о праве на недвижимость: судебная практика // Гражданин и право. Сентябрь - октябрь 2000 г. N 3 - 4.