СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ВОПРОСАМ ПРАВ
ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ДО ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ
Основная масса судебных споров по вопросу прав зарегистрированных до приватизации жилья касается отношений между собственником приватизированного жилья и бывшими членами его семьи в части пользования этим жильем.
Согласно части 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ членами семьи собственника жилья могут быть признаны его супруг, дети и родители, если они проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, а также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, если они вселены собственником в качестве членов его семьи. Степень родства значения не имеет.
К иным лицам, которые могут быть признаны членами семьи собственника, относятся, например, родители супруга собственника жилого помещения, его сожитель и другие лица, которые вселены собственником. Данная категория граждан может быть признана членами семьи собственника жилого помещения только в исключительных случаях и при наличии двух юридических фактов:
1) совместное проживание с собственником жилья;
2) они вселены собственником в качестве членов его семьи.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (часть 2 статьи 31 ЖК РФ).
В соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
До введения в действие нового ЖК РФ статья 127 ЖК РСФСР предусматривала право пользования помещениями в жилом доме или квартире за членами семьи собственника жилого дома или квартиры даже в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. Члены семьи собственника имели право на проживание в жилом помещении на правах нанимателя.
Согласно новому ЖК РФ по общему правилу, закрепленному в части 4 статьи 31 ЖК РФ, бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением. Когда семейные отношения прекращены, бывшие члены семьи собственника обязаны освободить жилье и прекратить им пользоваться, иначе они могут быть выселены в судебном порядке (статья 35 ЖК РФ). Однако иное положение может быть установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, в частности, например, брачным контрактом.
Следовательно, закон связывает прекращение права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника с прекращением семейных отношений, то есть с расторжением брака или признанием брака недействительным. В случае отсутствия факта расторжения брака суды отказывают собственнику жилья в удовлетворении иска.
Так, А. обратился в районный суд с иском о выселении бывшей супруги О. Свои исковые требования А. основывал на том, что в 2001 году по договору купли-продажи он приобрел право собственности на квартиру. Право собственности на недвижимость было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После регистрации брака с ответчицей в 2003 году О. была зарегистрирована в указанной квартире. В 2004 году у супругов родилась дочь С., которая также была зарегистрирована в указанной квартире.
А. считал, что при вселении в квартиру супруги договорились о том, что в случае распада семьи ответчица освобождает жилую площадь добровольно. В 2004 году они прекратили поддерживать между собой семейные отношения, но О. отказалась добровольно оставить квартиру, поэтому истец просил суд произвести выселение бывшей супруги с дочерью из занимаемой квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Ответчица иск не признала, пояснив, что муж увлекся другой женщиной, их разлад носит временный характер, брак не расторгнут.
Установив, что стороны не расторгли брак и между ними возможно примирение, своим решением районный суд в иске А. отказал <1>.
--------------------------------
<1> Справка о практике рассмотрения гражданских дел, связанных с применением норм нового Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие 1 марта 2005 года, судами Тверской области // www.tvoblsud.ru.
Таким образом, в рассматриваемом случае брак между супругами А. и О. не расторгался, несмотря на то что фактически брачные и семейные отношения прекращены. В связи с этим суд при вынесении решения исходил из того, что выселить супруга по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ, при такой ситуации невозможно, поскольку юридически семейные отношения не прекращены и такой супруг юридически является членом семьи собственника.
Согласно действующей судебной практике, исходя из статуса семейного родства, дети и родители не могут быть бывшими членами семьи. Следовательно, дети сохраняют право пользования жилым помещением, собственниками которого являются родители, независимо от ведения ими совместного хозяйства.
Так, истцы М.А. и М.В. обратились в суд с иском о прекращении права пользования М.Т. и несовершеннолетним М.С. жилым помещением (жилой дом) и снятии их с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований истцы указали, что спорный дом принадлежит им на праве собственности, ответчица и ее сын перестали быть членами семьи собственника, в связи с чем их право на жилое помещение подлежит прекращению.
Ответчица М.Т. иск не признала, пояснив, что является родной дочерью истцов, с сыном постоянно проживает в спорном доме, другого жилья не имеет.
Решением суда первой инстанции было прекращено право пользования М.Т. и ее несовершеннолетнего сына М.С. жилым помещением с 27 ноября 2012 года с сохранением за ними права пользования указанным помещением до 27 ноября 2012 года. На отдел УФМС возложена обязанность снять М.Т. и М.С. с регистрационного учета.
Судом кассационной инстанции указанное решение в части прекращения права пользования М.Т. и М.С. жилым помещением оставлено без изменения.
А., представитель М.Т., подал надзорную жалобу с просьбой отменить судебные постановления. Суд надзорной инстанции, проверив материалы дела, удовлетворил надзорную жалобу в связи с неправильным применением судами норм материального права.
Согласно материалам дела собственником жилого дома в соответствии с регистрационным удостоверением от 1997 года является истец М.А. В 1998 году в данном жилом доме были зарегистрированы истцы и ответчица М.Т. с несовершеннолетним сыном М.С. С этого времени стороны по делу постоянно проживали в этом жилом доме.
Судом бесспорно установлено, что ответчица М.Т. по отношению к истцам является дочерью, в спорный дом была вселена в установленном законом порядке в качестве члена семьи собственника для постоянного проживания и совместно с собственником проживает в спорном жилом доме, пользуется указанным жилым домом наравне с собственником, поскольку иного соглашения между ними не заключалось.
Удовлетворяя исковые требования и прекращая право пользования ответчицей и ее несовершеннолетним ребенком спорным жилым помещением, суды первой и кассационной инстанций руководствовались частью 1 статьи 31 ЖК РФ и исходили из того, что М.Т. перестала быть членом семьи собственника, поскольку с родителями общего хозяйства не ведет. Данный вывод судов основан на неправильном применении норм материального права.
Вынося решение о прекращении права пользования М.Т. спорным жилым помещением, суды не учли, что, исходя из статуса семейного родства, дети и родители не могут быть бывшими членами семьи. И по смыслу частей 1 и 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ дети сохраняют право пользования жилым помещением, собственниками которого являются родители, независимо от ведения ими совместного хозяйства. При таких обстоятельствах оснований для прекращения права пользования М.Т. спорным жилым помещением у суда не имелось.
Статьей 20 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их родителей, поэтому право пользования несовершеннолетним М.С., 1995 года рождения, спорным жилым помещением производно от права его матери М.Т. и оснований для его прекращения также не имеется. Таким образом, с учетом изложенного судебные постановления подлежат отмене <2>.
--------------------------------
<2> Постановление президиума Московского областного суда от 02.07.2008 N 428 // www.mosoblsud.ru.
Следует заметить, что решения, подобные вышеуказанному, принимаются судами только в тех случаях, когда ответчики (дети, родители) по искам о прекращении права пользования жилым помещением постоянно проживают совместно с истцами в спорном жилом помещении (то есть поддерживают семейные отношения) и другого жилья не имеют, а также при отсутствии какого-либо иного соглашения между ними. В отношении же совершеннолетних детей собственников жилых помещений, которые длительное время не проживают совместно с собственниками (например, проживают постоянно по другому адресу и т.д.), практика складывается иным образом.
Так, собственники жилого помещения Н-ва М.А. и Т-ва Т.А. обратились в районный суд с иском к бывшему члену семьи Н-ву А.В. о признании его утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.
Решением суда в иске было отказано на том основании, что Н-в А.В. является сыном Н-ой М.А., в связи с чем остается членом ее семьи, несмотря на длительное непроживание в данном жилом помещении. Судебной коллегией решение было отменено с вынесением нового, о прекращении права пользования ответчиком жилым помещением, с указанием на то, что судом установлено, что семейных отношений между сторонами не имеется, ответчик проживает по другому адресу со своей семьей и не может быть отнесен к членам семьи собственника спорного жилого помещения, в связи с чем подлежит применению часть 4 статьи 31 ЖК РФ, согласно которой в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования за бывшим членом семьи собственника не сохраняется <3>. Аналогичные выводы сделал Ставропольский краевой суд в Обзоре судебной практики гражданских дел, связанных с применением норм ЖК РФ, за 2005 - 2007 гг. <4>.
--------------------------------
<3> Справка по результатам обобщения судебной практики применения судами Астраханской области Жилищного кодекса Российской Федерации за период с 1 марта 2005 года по октябрь 2007 года // www.regioncourt.astranet.ru.
<4> См.: информационное письмо Ставропольского краевого суда по результатам обобщения судебной практики гражданских дел, связанных с применением норм Жилищного кодекса РФ за 2005 - первое полугодие 2007 г. // www.stavsud.ru.
Следует отметить, что не во всех случаях бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением. В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
В соответствии с частью 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Таким образом, в тех случаях, когда в момент приватизации жилого помещения бывшие члены семьи собственника имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу бывшие члены семьи собственника не могут быть выселены, так как они имеют право пользования данным жилым помещением. Кроме того, указанное право пользования жильем носит бессрочный характер.
Так, Р. обратился в районный суд с иском к бывшей жене А. и сыну Д. о выселении из 2-комнатной квартиры.
В обоснование своих требований Р. указал, что спорная квартира принадлежит ему на основании договора от 2001 года передачи квартиры в собственность граждан. На основании данного договора он зарегистрировал право собственности на квартиру в Едином государственном реестре.
В 2004 году Р. с ответчицей А. расторгли брак и прекратили семейные отношения. С сыном ответчицы Р. также прекратил семейные отношения. Однако, несмотря на прекращение семейных отношений, ответчики продолжали проживать в квартире Р. и по его требованию не освободили жилое помещение. По основаниям части 4 статьи 31 ЖК РФ Р. просил выселить ответчиков из принадлежащей ему на праве собственности квартиры и снять их с регистрационного учета по указанному адресу.
Ответчики иск не признали.
В суде было установлено, что стороны состояли в браке с 1986 года, спорная квартира была предоставлена сторонам по делу по ордеру в 1996 году. Они вселились и занимали квартиру на условиях договора жилищного найма, имея равное право пользования занимаемым жилым помещением.
В 2001 году по договору передачи квартиры в собственность граждан спорная квартира была передана в личную собственность Р. на основании заявления, в соответствии с которым А. и Д., имеющие право пользования данной квартирой наравне с истцом и право на участие в приватизации, отказались от участия в приватизации в пользу Р. После приватизации стороны продолжали пользоваться спорной квартирой наравне с собственником. В 2004 году брак между Р. и А. был расторгнут.
В связи с вышеизложенным районный суд своим решением отказал Р. в иске, ссылаясь на статью 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" <5>.
--------------------------------
<5> Справка о практике рассмотрения гражданских дел, связанных с применением норм нового Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие 1 марта 2005 года, судами Тверской области // www.tvoblsud.ru.
Аналогичные разъяснения дал Верховный Суд РФ <6>, указав, что в соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
--------------------------------
<6> Вопрос 45 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.).
Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
Однако все же при рассмотрении дел, связанных с применением статьи 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", суды часто допускают ошибки и не признают за ответчиками (бывшими членами семьи собственника жилого помещения), отказавшимися от участия в приватизации жилья, права бессрочного пользования жилым помещением.
Так, Збродова В.И. обратилась в суд с иском к Ломовскому В.Н. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета. В обоснование своих требований Збродова В.И. указала, что в 2005 году по договору купли-продажи приобрела 1/2 доли жилого дома. В указанном доме числится зарегистрированным Ломовской В.Н., который отказывается выселиться как член семьи бывшего собственника, утративший в связи с этим право пользования жилым помещением в соответствии со статьей 31 ЖК РФ.
Ответчик Ломовской В.Н. иск не признал, сославшись на приватизацию жилого дома бывшей супругой Ломовской, с которой он состоял в браке, где проживал с 1991 года.
Решением суда первой инстанции Ломовской В.Н. был признан прекратившим право пользования жилым помещением и выселен из указанного помещения. На паспортно-визовую службу ОВД была возложена обязанность снять Ломовского В.Н. с регистрационного учета. Судом кассационной инстанции данное решение было оставлено без изменения.
Ломовской В.Н. подал надзорную жалобу, в которой просил судебные постановления, состоявшиеся по делу, отменить.
Постановлением Президиума Ставропольского краевого суда решение суда первой инстанции и кассационное определение были отменены на основании того, что суды не применили положения статьи 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".
Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, что является существенным условием договора. Из дела видно, что заявитель на момент приватизации квартиры в ней проживал, сведения о его регистрации в квартире на момент ее продажи в 2005 году в договоре имеются, с чем покупатель Збродова В.И. была согласна. При таких обстоятельствах суду следовало руководствоваться положениями статьи 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" <7>. Аналогичное решение принял Верховный Суд РФ в Определении СК по гражданским делам от 26.08.2008 N 5-В08-78.
--------------------------------
<7> Информационное письмо Ставропольского краевого суда по результатам обобщения судебной практики гражданских дел, связанных с применением норм Жилищного кодекса РФ, за 2005 - первое полугодие 2007 г. // www.stavsud.ru.
Таким образом, бывшие члены семьи собственника жилья, сохранившие право бессрочного пользования жилым помещением, при переходе права собственности на такое жилое помещение к другому лицу должны быть обязательно указаны в договоре (то есть новый собственник обязательно должен быть уведомлен о наличии таких лиц согласно статье 558 ГК РФ). В противном случае договор не может быть заключен. В случае нарушения требований статьи 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения можно признать недействительным (статья 168 ГК РФ).
Кроме того, встречаются случаи ошибочных решений суда в отношении ответчиков, которые по каким-либо причинам, в частности при отбывании наказания в местах лишения свободы, не участвовали в приватизации, хотя имели равные права с собственником жилого помещения. Так, Кудрейко обратилась в суд с иском к Никитину о признании его прекратившим право пользования жилым помещением, обосновав свой иск тем, что на основании договора приватизации является собственницей квартиры, зарегистрировала бывшего мужа в квартире для проживания, однако ответчик в 1995 году выехал из спорного жилого помещения, не пользуется им, коммунальные услуги не оплачивает, создал другую семью, с которой проживает по другому адресу.
Никитин обратился со встречным иском, в котором просил применить последствия недействительности договора приватизации и возвратить помещение в муниципальную собственность, поскольку договор приватизации был заключен без его участия в период отбывания им наказания в виде лишения свободы по приговору суда. Суд первой инстанции, установив, что