--------------------------------
<4> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.
Интересной представляется позиция Верховного Суда РФ о правах бывшего члена семьи собственника, отказавшегося от участия в приватизации жилья при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.
В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором <5>.
--------------------------------
<5> Федеральный закон от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 01.12.2007) // Парламентская газета. N 7 - 8. 15.01.2005; РГ. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 1. Ст. 14, N 49. Ст. 6071.
Положения части 2 статьи 292 ГК РФ предусматривают, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Верховный Суд РФ отметил, что в соответствии со статьей 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность <6>.
--------------------------------
<6> Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2004, с изм. от 15.06.2006, с изм. и доп. вступившими в силу 01.03.2007, с изм. от 11.06.2008) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 2. Ст. 67; Собрание законодательства РФ. 1994. N 16. Ст. 1864; 1998. N 13. Ст. 1472; 2001. N 21. Ст. 2063; 2002. N 21. Ст. 1918; 2004. N 27. Ст. 2711; Парламентская газета. N 7 - 8. 15.01.2005; РГ. 29.12.2005; РГ. 18.06.2008.
Суд в толковании обязательного при приватизации жилого помещения согласия лица отметил, что оно исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
Часть 1 статьи 558 ГК РФ предусматривает, что при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома существенным условием совершения сделки является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, в котором эти лица проживают. Несоблюдение данного требования влечет невозможность заключения договора, так как не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Более того, в случае совершения собственником определенных действий, нарушающих права и законные интересы проживающих лиц, договор на приватизацию жилого помещения может быть признан недействительным (согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", "если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например когда при отказе от приватизации гражданин не способен был понимать значение своих действий, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения").
Следовательно, Верховный Суд РФ полагает, если бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, дав согласие иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 разъяснено, что к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Указанное нормативное разъяснение не распространяется в отношении бывших членов семьи собственника, которым суд предоставил право пользования его жильем на определенный срок.
Так, в указанном Постановлении разъяснено, что в соответствии с частью 5 статьи 31 ЖК РФ собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (например, продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный судом на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ.
Комментирует: Р.Р. Мустафин, практикующий юрист.
Автором затронут крайне важный и интересный вопрос - установление Верховным Судом РФ иных правил, чем предусмотрено законом, и возникающих в связи с этим последствий. Данный вопрос, по нашему мнению, нуждается в тщательной проработке и отдельном освещении.
Если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок), право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение (часть 5 статьи 31, часть 1 статьи 35 ЖК РФ).
Если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).
Следует отметить, что до вступления в силу части 4 статьи 31 ЖК РФ в марте 2005 года перед гражданами и правоприменителями в лице судебных инстанций возникла проблема выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения. Так, в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ в пункт 2 статьи 292 ГК РФ было внесено изменение, в силу которого переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу стал основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (если иное не установлено законом) <7>.
--------------------------------
<7> Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 39.
После вступления данной нормы в силу возникли ситуации, при которых собственник жилого помещения обращался с исковым заявлением в суд с требованием признать утратившими право пользования принадлежащим ему жилым помещением бывших членов семьи, проживавших в течение длительного времени в жилом помещении собственника, вносивших квартплату, оплачивающих коммунальные платежи, т.е. несущих расходы по содержанию жилья собственника. Следует учитывать, что описанная ситуация носит общий характер, хотя на практике трудно встретить абсолютно идентичные случаи.
Возник вопрос о соответствии пункта 2 статьи 292 ГК РФ положениям части 1 статьи 40 и части 3 статьи 17 Конституции РФ.
В Определении от 03.11.2006 N 455-О Конституционный Суд РФ проанализировал несколько указанных случаев и констатировал, что пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации направлен на усиление гарантий прав собственника жилого помещения, и подчеркнул, что гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности <8>.
--------------------------------
<8> Определение Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 N 455-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Слободского районного суда Кировской области о проверке конституционности пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также жалоб граждан В.А. Вахрамеевой и Е.В. Кожанова на нарушение их конституционных прав этими нормами" // Вестник Конституционного Суда РФ. 2007. N 2.
В первом случае, проанализированном Конституционным Судом РФ, имел место характер взаимоотношений между собственником, приобретшим квартиру у наследника, в которой проживал член семьи умершего наследодателя.
Конституционный Суд РФ указал, что применительно к конкретным делам признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора.
Так, если между собственником жилого помещения и членом семьи бывшего собственника до рассмотрения иска по существу фактически сложились отношения найма жилого помещения, то их отношения подлежат урегулированию статьей 675 ГК РФ, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а потому не препятствует и защите интересов истца, т.е. фактического нанимателя жилого помещения. В этой ситуации, по мнению Конституционного Суда РФ, положение пункта 2 статьи 292 ГК РФ, применение которого основывается на уяснении правовой связи между спорящими сторонами, не препятствует применению иных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно статьи 675, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а потому не препятствует и защите интересов истца.
В другом случае, изложенном в Определении Конституционного Суда России, собственник, в жилом помещении которого проживала бывшая супруга со своими дочерьми, продал квартиру своему сыну, который, зарегистрировав право собственности на нее, обратился в тот же суд с заявлением о выселении бывшей жены продавца квартиры и ее дочерей на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ и пункта 2 статьи 292 ГК РФ.
В третьем случае ответчик после регистрации брака в 1989 году вселился в принадлежащую истице на праве собственности квартиру. Впоследствии брак был расторгнут и бывшие супруги создали новые семьи. Суд первой инстанции в августе 2005 года признал бывшего мужа утратившим право пользования принадлежащим ей жилым помещением, руководствуясь частью 4 статьи 31 ЖК РФ. Ответчик, не соглашаясь с решением суда первой инстанции, в жалобе в Конституционный Суд РФ оспаривал также соответствие положений пункта 2 статьи 292 и части 4 статьи 31 ЖК РФ положениям частей 1 и 2 статьи 19 и части 2 статьи 55 Конституции Российской Федерации, поскольку его действие распространено на бывших членов семьи собственника, которые приобрели этот статус до введения в действие Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 года), а также поскольку за членом семьи собственника право пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений не сохраняется в отличие от члена семьи нанимателя (часть 4 статьи 69 ЖК РФ).
Конституционный Суд РФ указал, что необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений. Вместе с тем в Определении указано, что законодательное регулирование отношений в жилищной сфере должно обеспечивать возможность использования дифференцированного подхода к оценке тех или иных жизненных ситуаций в целях избежать чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав граждан.
Конституционный Суд РФ отметил, что общие правила регулирования отношений, возникающих между собственником жилого помещения и членами семьи прежнего собственника, пункт 2 статьи 292 ГК РФ и часть 4 статьи 31 ЖК РФ не исключают учет судами особенностей конкретных жизненных ситуаций.
Часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве одной из возможностей возможность урегулирования отношений между собственником и бывшими членами его семьи по поводу пользования соответствующим жилым помещением путем заключения соглашения между ними.
Кроме того, в соответствии с указанной нормой право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Причем предельный срок такого пользования не оговаривается. Суд также вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Следовательно, считает Конституционный Суд РФ, норма, предусмотренная частью 4 статьи 31 ЖК РФ, предполагает необходимость проверки того, имеются ли в действительности основания для сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника данного помещения, а их выселение из занимаемого жилого помещения возможно только после судебной проверки юридически значимых обстоятельств дела.
В Определении указано, что пункт 2 статьи 292 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ) и часть 4 статьи 31 ЖК РФ не могут рассматриваться как не совместимые с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и не обеспечивающие защиту конституционного права на жилище.
Установление для разных категорий бывших членов семьи собственника и бывших членов семьи нанимателя различного уровня гарантий права пользования жилым помещением основано на учете федеральным законодателем объективных особенностей правового статуса этих лиц и не противоречит части 2 статьи 19 Конституции Российской Федерации. Закрепленный ею конституционный принцип равенства предполагает равный подход к формально равным субъектам и не обусловливает предоставления одинаковых гарантий лицам, относящимся к разным категориям, а равенство перед законом и судом не исключает фактических различий и необходимость их учета законодателем.
В последнем случае конституционность нормы, изложенной в части 4 статьи 31 ЖК РФ, ставится под сомнение также с точки зрения имеющего место, по мнению заявителя, придания содержащимся в ней нормативным положениям обратной силы путем распространения ее действия на бывших членов семьи собственника, которые приобрели этот статус до 1 марта 2005 года, т.е. до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Конституционный Суд РФ указал, что разрешение этого вопроса не входит в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации, как она определена в статье 125 Конституции Российской Федерации и статье 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" от 21.07.1994 N 1-ФКЗ (в ред. от 05.02.2007), а относится к полномочиям судов общей юрисдикции, включая Верховный Суд Российской Федерации (статья 126 Конституции Российской Федерации) <9>.
--------------------------------
<9> Федеральный конституционный закон "О Конституционном Суде Российской Федерации" от 21.07.1994 N 1-ФКЗ (в ред. от 05.02.2007) // Собрание законодательства РФ. 25.07.1994. N 13. Ст. 1447; Парламентская газета. 08.02.2007.
Вопрос о придании обратной силы норме, предусмотренной частью 4 статьи 31 ЖК РФ, и ее применении в аналогичных ситуациях, то есть предусмотренных частью 1 статьи 7 ЖК РФ (аналогия закона), был затронут в Определении Конституционного Суда РФ от 15.11.2007 N 815-О-О <10>.
--------------------------------
<10> Определение Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 N 455-О; Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2007 года N 815-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Митрофановой Натальи Анатольевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 7 и частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации" // Текст опубликован не был. Правовая система "Консультант".
Собственник, получивший квартиру в дар, потребовал выселения родственников дарителя, проживавших в данном жилом помещении. После неоднократного рассмотрения дела судами разных инстанций, начавшегося в 1998 году, в 2006 году было принято решение о выселении ответчиков.
Конституционный Суд РФ сослался на Определение от 03.11.2006 N 455-О и в очередной раз указал, что пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ) и часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут рассматриваться как не совместимые с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и не обеспечивающие защиту конституционных прав на жилище.
Возможность придания части 4 статьи 31 ЖК РФ в конкретном случае обратной силы требует уяснения правовой связи между спорящими сторонами, оценки всего комплекса фактических обстоятельств дела и не относится к полномочиям Конституционного Суда Российской Федерации.
Конституционный Суд РФ отметил, что часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), как направленная на исключение пробелов в правовом регулировании и в конечном итоге на защиту интересов участников соответствующих правоотношений сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права, перечисленные в жалобе.
Таким образом, проанализировав вышеизложенные акты толкования права Верховного Суда РФ и правовые акты Конституционного Суда РФ по вопросам выселения бывших членов семьи собственника из принадлежащего ему жилого помещения, можно сделать следующие выводы.
1. Наиболее уязвимыми с правовой точки зрения среди бывших членов семьи собственника жилого помещения в возможности сохранения права пользования принадлежащего собственнику жилья являются позиции бывшего супруга, в отношении которого собственник не несет алиментных обязательств. Несмотря на последнее нормативное толкование, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда от 02.07.2009 N 14, правовые гарантии для детей бывших супругов возможности проживания в жилом помещении собственника не являются стабильными. Верховный Суд РФ в 2005 и 2007 годах дал взаимоисключающие толкования положений Семейного кодекса РФ. На наш взгляд, проблема правовой защиты детей в рассматриваемом случае может быть решена посредством принятия нормы, запрещающей признавать детей утратившими права на жилое помещение собственника с последующим выселением вне зависимости от того, с кем из бывших супругов они проживают.
2. Противоречивым и непоследовательным является толкование Верховным Судом РФ положений, связанных с возможностью признания утратившим право пользования бывшего члена семьи, который прекратил семейные отношения с собственником жилого помещения до введения в действие нового ЖК РФ в марте 2005 года. Правоприменитель считает, что в данном случае могут быть применены положения, предусмотренные частью 3 статьи 6 ЖК РФ, о длящихся отношениях, то есть отношениях, возникших до введения в действия ЖК РФ. Следовательно, на бывших членов семьи, утративших семейные отношения с собственником жилого помещения, могут быть распространены нормативные положения, предусмотренные частями 4, 5 статьи 31 ЖК РФ.
С другой стороны, суд истолковал право пользования бывшего члена семьи собственника, отказавшегося от права собственности на приватизируемое жилье и давшего согласие на приватизацию жилого помещения другому лицу, как право постоянного, бессрочного пользования жилым помещением, исходя из того, что лицо, давшее согласие на приватизацию, полагало, что право на пользование жильем носит бессрочный характер, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
Из изложенного видно, что в первом случае правоприменитель исходит из характера длящихся отношений и не учитывает, что бывшие члены семьи собственника также полагали, что их право пользования жилым помещением после утраты семейных отношений будет устойчивым на основании статьи 127 ЖК РСФСР, которая предусматривала, что право пользования жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.
Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Хотелось бы отметить, что позиция Верховного Суда, в соответствии с которой "право пользования бывшего члена семьи собственника, отказавшегося от права собственности на приватизируемое жилье и давшего согласие на приватизацию жилого помещения другому лицу" следует рассматривать как "право постоянного, бессрочного пользования жилым помещением", связана с тем обстоятельством, что бывший член семьи проживал по договору социального найма и был указан в договоре в качестве члена семьи нанимателя. Возможно, что жилое помещение изначально предоставлялось всем членам семьи, размер предоставляемой площади рассчитывался исходя из всех членов семьи. Кроме того, бывший член семьи мог стать сособственником жилого помещения, но отказался от такого права по собственной воле.
В то время как бывший член семьи собственника, "который прекратил семейные отношения с собственником жилого помещения до введения в действие нового ЖК РФ в марте 2005 г.", не мог стать сособственником жилого помещения: жилое помещение, в частности, могло быть подарено бывшему супругу, перейти в порядке наследования, могло быть приобретено по договору купли-продажи еще до заключения брака. Соответственно, достаточно сложно утверждать, что бывший член семьи может претендовать на жилое помещение, которое изначально ему не предоставлялось.
В другом случае Верховный Суд РФ при отсутствии соответствующей правовой нормы, устанавливающей постоянный характер пользования жилым помещением при переходе права собственности от бывшего члена семьи собственника к другому лицу, исходит из приоритета конституционного права человека на жилье и невозможности его произвольного лишения.
Таким образом, в отношении бывших членов семьи собственника жилого помещения правоприменитель в разъяснении положений ЖК РФ исходит из различных концептуальных установок при толковании закона в зависимости от оснований утраты семейных отношений членов семьи с собственником жилого помещения.
3. Существенным правовым аспектом рассматриваемой проблемы, не получившим до настоящего времени нормативной регламентации в законе, является возможность заключения между собственником жилого помещении и членами его семьи соглашения или договора, предусматривающего определенный правовой р