…о пользования жилым помещением по договору найма. Это связано с тем, что заключение договора найма специализированного жилого помещения происходит только при наличии определенной совокупности условий, в случае изменения которых с неизбежностью трансформируется и сам договор найма специализированного жилого помещения. Поскольку некоторые изменения могут происходить в результате изменений обстоятельств, связанных, в частности, с нанимателем, его правовым статусом, которые не являются общедоступной информацией, и, как следствие, о них достаточно сложно узнать наймодателю, гражданин должен уведомить наймодателя о таких изменениях.

Как и в любом гражданско-правовом договоре, права и обязанности одной стороны корреспондируют с правами и обязанностями другой стороны. Права и обязанности наймодателя согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ указаны в ст. 65 ЖК РФ.

Так, согласно ч. 1 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Учитывая то, что согласно ч. 1 ст. 4 ЖК РФ правоотношение, связанное с оказанием коммунальных услуг, входит в содержание жилищного правоотношения, законодатель объединил право требовать внесения платы за жилое помещение и право требовать внесения платы за коммунальные услуги.

Ч. 2 ст. 65 ЖК РФ устанавливает, что наймодатель жилого помещения обязан, во-первых, передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. При этом необходимо уточнить, что специализированное жилое помещение должно быть свободно как фактически, так и юридически.

Во-вторых, наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. В-третьих, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Как видно из рассмотренных правовых норм, при производстве ремонта специализированного жилого помещения действует общее правило о том, что капитальный ремонт специализированного жилого помещения выполняется только наймодателем, а ремонт общего имущества в многоквартирном доме - совместно обеими сторонами.

В-четвертых, наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. По моему мнению, закрепление данной обязанности объясняется наличием у наймодателя, в свою очередь, права требовать от нанимателя внесения платы за коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 3 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения помимо указанных обязанностей исполняет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором найма жилого помещения. Из данного положения следует, что обязанности наймодателя определены не исчерпывающим образом. Так, на практике в договор также включаются следующие обязанности наймодателя:

- контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

- производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

Раздел IV ЖК РФ не содержит специальных положений об ответственности сторон по договору найма специализированного жилого помещения. Иные немногочисленные нормативно-правовые акты содержат лишь отдельные положения об ответственности нанимателя. Так, согласно пп. 6 п. 7 типовых договоров несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в размере и порядке, которые установлены ст. 155 ЖК РФ. Однако, проанализировав данные нормы, необходимо заключить, что данная мера ответственности не является специальной, характерной только для нанимателей по договорам найма специализированного жилого помещения, к ней могут быть привлечены наниматели по любым разновидностям договора найма.

Помимо законодательства, некоторые меры ответственности нанимателя закреплены в заключаемых на практике договорах. В частности, невыполненные нанимателем работы по текущему ремонту занимаемого жилого помещения, являющиеся его обязанностью, а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения с занесением в технический паспорт жилого помещения. В этом случае стоимость указанного ремонта и расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем.