… и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью.

При таких обстоятельствах исковые требования истца о сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии были удовлетворены в полном объеме <17>.

——————————–

<17> Решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа от 13 декабря 2005 г.



Следует отметить, что решения судов о сохранении помещений в перепланированном или переустроенном виде все же обжалуются. В основном кассационные жалобы с просьбой отменить принятое решение подаются администрацией района по тем основаниям, что суд не выяснил мнение всех членов семьи нанимателя относительно произведенных переустройства или перепланировки.

Так, например, оставляя без изменения решение Балтийского районного суда г. Калининграда об удовлетворении исковых требований А.В.Е. к Администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, а кассационную жалобу Администрации Балтийского района, полагавшей решение подлежащим отмене по вышеуказанным мотивам, - без удовлетворения, Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда не усмотрела нарушений судом требований п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ и пришла к выводу, что доводы ответчика не основаны на материалах дела и отмену судебного постановления не влекут. Откорректирована только резолютивная часть решения.

Судебной коллегией было установлено, что с нанимателем проживала его жена А.М.В., которая была привлечена к участию в деле. Ею, как видно из представленных суду документов, оформлялись заявки на выполнение технического заключения, обследование квартиры органами пожарного надзора. Суду А.М.В. направила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, из которого также следует, что против перепланировки квартиры она не возражает. Копия решения суда А-ой была направлена, указанное решение ею не обжалуется. Дочь истца совершеннолетия не достигла (N 33-6682/2005) <18>.

——————————–

<18> См.: Обзор практики рассмотрения судами Калининградской области гражданских дел по спорам, связанным с самовольным возведением гражданами зданий, строений, сооружений и осуществлением самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений [www - документ]. Областной суд Калининградской области [www - сайт] // URL: http://www.kaliningradcourt.ru/kos/practic/civil/common/.



В судебной практике имеют место и дела, решения по которым оспариваются по причине невыяснения мнения всех собственников квартир либо собственника дома относительно произведенных перепланировки и переустройства, в том числе и когда переустройство было произведено за счет площадей общего пользования.

Так, М.В.В. обратился в Балтийский районный суд г. Калининграда с иском к Администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда, указав, что вместе с несовершеннолетней дочерью является собственником квартиры N 5 в доме по ул. Нансена в г. Калининграде. Для повышения благоустройства квартиры им произведены ее переустройство и перепланировка, в результате которых за счет чердачного пространства над квартирой устроено мансардное помещение площадью 9,7 метра. После переустройства увеличилась общая площадь квартиры с 30,9 до 42,3 кв. метра, а также площадь кухни - с 4,3 до 4,4 кв. метра, санитарного блока с 1 до 2,2 кв. метра. Все работы были произведены без оформления необходимых документов. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не возражали против переустройства.

Решением суда от 8 ноября 2005 г. исковые требования М. были удовлетворены, жилое помещение сохранено в перепланированном и перестроенном состоянии.

В кассационной жалобе на решение Балтийского районного суда от 8 ноября 2005 г. Администрация Балтийского района просила указанное решение отменить и в иске отказать, ссылаясь на то, что суд не выяснил мнение всех собственников квартир, а также собственника дома - ОАО относительно произведенных перепланировки и переустройства.

Суд кассационной инстанции с такими доводами не согласился и оставил решение суда без изменения, дополнив только лишь резолютивную часть решения. При этом суд кассационной инстанции указал, что собственник квартиры N 4 З.Н.И. дал письменное согласие на реконструкцию чердачного пространства, его подпись заверена должностным лицом ОАО, который является его собственником и осуществляет эксплуатацию. Собственниками квартиры N 6 являются И-ы В.С. и Л.Д. Согласие И.В.С. было получено, а И.Л.Д. умерла. Также установлено, что собственник дома о перепланировке и переустройстве квартиры N 5 был поставлен в известность, на освоение чердачного пространства М. был согласен, к участию в деле привлечен. Решение суда ОАО не обжалуется.

Кроме того, в суде кассационной инстанции директор ОАО также подтвердил то обстоятельство, что права собственника действиями М. не нарушаются, устройство мансардного помещения способствует сохранности жилого дома (N 33-6678/2005).

Другой пример. Признавая законным решение Балтийского районного суда от 7 октября 2005 г. по иску Б.Ю.Л. к Администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, Судебная коллегия указала, что суд пришел к обоснованному выводу о соблюдении в данном случае требований ч. 3, 4 ст. 36 ЖК РФ, предусматривающих возможность уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме.

Судом первой инстанции было установлено, что Б., являющийся нанимателем квартиры в доме по ул. Толстикова в г. Калининграде, с согласия всех проживающих в доме лиц произвел перепланировку и переустройство жилого помещения, в результате которых увеличилась площадь кухни за счет переоборудования смежного отапливаемого помещения, находящегося в общем пользовании жильцов дома, оборудовал кухню, установил раковину, газовую плиту. Кроме того, им были остеклены балконы. Все работы были произведены без оформления необходимых разрешений. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не возражали против переустройства и перепланировки квартиры.

Доводы Администрации района о том, что истцом не было представлено доказательств согласия всех собственников квартир дома на присоединение к его квартире, находящейся в общем пользовании, площади размером в 4,9 кв. метра, Судебная коллегия признала не основанными на материалах дела, поскольку согласие всех собственников квартир в доме имеется. Представитель мэрии г. Калининграда в судебном заседании также не возражал против сохранения квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии (N 33-6677/2005) <19>.

——————————–

<19> См.: Обзор практики рассмотрения судами Калининградской области гражданских дел по спорам, связанным с самовольным возведением гражданами зданий, строений, сооружений и осуществлением самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений [www - документ]. Областной суд Калининградской области [www - сайт] // URL: http://www.kaliningradcourt.ru/kos/practic/civil/common/.



Следует отметить, что в некоторых городах закреплен и внесудебный порядок согласования самовольно произведенных перепланировок помещений. Так, Постановлением главы города Ульяновска от 16 февраля 2007 г. N 645 утвержден Порядок принятия решения о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения или о приведении такого помещения в прежнее состояние, согласно которому самовольно произведенные переустройство и (или) перепланировка могут быть согласованы органом, осуществляющим согласования с последующим внесением изменений в технический паспорт жилого помещения в следующем порядке. Заявление на имя главы города подается собственником данного жилого помещения или уполномоченным им лицом (далее - заявитель) в Администрацию района города Ульяновска по месту нахождения помещения.

Собственниками жилых помещений могут выступать как физические лица (граждане), юридические лица (организации), индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, так и публичные образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования). В случае, если жилое помещение находится в собственности граждан, с заявлением о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки на имя главы города может обратиться как сам собственник, так и уполномоченное им лицо, от имени собственника - юридического лица такое заявление вправе подавать уполномоченный им представитель. Если переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение находится в государственной или муниципальной собственности, заявление на имя главы города подает наниматель такого помещения, занимающий его на основании договора социального найма, предварительно получив согласование на переустройство и (или) перепланировку от управляющей компании, в управлении которой находится данный жилищный фонд.

К подаваемому заявлению прилагаются следующие документы:

- правоустанавливающие документы на самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (по факту);

- технический паспорт самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения (по факту);

- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является наниматель самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения (по договору социального найма);

- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости сохранения самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Администрация района города регистрирует поступившее заявление и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты их получения. Представленные документы рассматривает Администрация района и готовит проект постановления главы города об утверждении решения о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по форме, утвержденной постановлением. Решение о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки принимается главой города Ульяновска по результатам рассмотрения представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления заявителем документов в Администрацию района.

В течение 3 рабочих дней со дня принятия главой города решения о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения Администрация района города получает данное решение и копии постановления в отделе делопроизводства мэрии и выдает их под роспись заявителю или направляет ему заказным письмом по адресу, указанному в заявлении. Одна копия постановления остается в Администрации района города.

Постановление об утверждении решения о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является основанием для получения акта приемочной комиссии по форме, утвержденной настоящим постановлением. Акт приемочной комиссии утверждается постановлением главы города, подготовку которого осуществляет Администрация района, и направляется отделом делопроизводства мэрии города в организацию (орган) по учету объектов недвижимости (УО ГУП “БТИ” или УФ ФГУП “Ростехинвентаризация”). Копии направляются в Администрацию района города. Контроль за выполнением решения о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки осуществляется Администрацией района города.

В случае, если самовольное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения произведены с нарушением санитарных, градостроительных норм и правил либо их сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, собственник или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые устанавливаются Администрацией района города.

Таким образом, при необходимости узаконения самовольно произведенной перепланировки необходимо также изучить порядок, действующий на территории вашего муниципального образования.



Глава 2. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ



2.1. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение



Перевод жилого помещения в нежилое помещение является коммерчески выгодным, поскольку доход от сдачи в аренду или продажи помещения под магазин или офис гораздо больше, чем доход от тех же сделок с жилым помещением. В то же время перевод жилой квартиры в нежилой фонд процесс достаточно дорогостоящий и длительный. Поэтому многие предприниматели задаются вопросом: нельзя ли предполагаемый офис “без перевода” разместить в приобретенной квартире? В связи с этим нужно знать, что сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в установленном порядке, являются ничтожными.