КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
Начать стоит с Гражданского кодекса, а именно со ст. 681. В ней (ч. 2) говорится, что капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. В принципе здесь действует то же правило, что и в имущественном найме: наниматель отвечает лишь за текущий ремонт, а бремя капитального ремонта (как всего в целом строения, так и отдельного его помещения) ложится на плечи наймодателя. Впрочем, закон допускает, что стороны по взаимной договоренности могут изменить общий принцип, тем самым придавая ему диспозитивный характер. Эта норма, но уже с прямым указанием на договор социального найма жилья, также находит свое отражение и в Жилищном кодексе, в частности в ст. 65.
Наймодателем является государство либо муниципалитет, и содержать жилищный фонд они должны в надлежащем состоянии. А без проведения капитального ремонта здесь никак не обойтись. Поэтому крайне важным является выделение средств на комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").
В настоящее время в столице действует Программа капитального ремонта жилья, рассчитанная на 2008 - 2014 годы. Объем вложений - почти 490 миллиардов рублей. Мэрия обозначила свои приоритеты: проведение ремонтных работ в максимально сжатые сроки, чему немало будет способствовать предварительная заготовка всех необходимых материалов (начиная от банок с краской и заканчивая оконными блоками, частями фасада). В том числе и для достижения этой же цели привлекается Москомархитектура и все подведомственные ей институты. Впрочем, минимальное время, необходимое на комплексный ремонт одного дома, определено 11 месяцами.
Мэр Москвы также подчеркнул, что ремонтники придут в дома, где живут люди, и поэтому нужно позаботиться об их безопасности и сохранности их имущества. Согласно действующему законодательству капитальному ремонту должны предшествовать: информирование проживающего населения о сроках начала и завершения работ, ограждение опасных участков, обеспечение охраны и недопущение входа посторонних лиц в отселенные помещения, отключение в отселенных квартирах санитарно-технических, электрических и газовых устройств, снабжение конструкций, находящихся в аварийном состоянии, охранными устройствами, предупреждающими их обрушение.
Но жилые помещения могут быть также и приватизированы. Как быть с капитальным ремонтом в данном случае? Обратимся к Закону РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последними изменениями на 11 июня 2008 г.).
Приватизация - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Причем Закон указывает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст. 16). То есть в данном случае новоявленным собственникам государство сделало некоторую поблажку, учитывая, что порой жилье, которое передается, по своему техническому состоянию давным-давно нуждается в умелой руке мастера-строителя. Финансово обеспечить проведение столь необходимых мероприятий в соответствии с указанным правилом как раз и берется муниципалитет, несмотря на то что фактически собственником квартир он уже и не является.
Но здесь стоит отметить, что названные положения, входящие в раздел II Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1, действуют лишь до 1 марта 2010 г. (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с последними изменениями на 1 декабря 2007 г.). Так что собственники приватизированных квартир еще чуть больше года могут реализовывать свое право требовать от администраций своих городов проведения капитального ремонта за счет средств бюджета.
Ну и, конечно же, одним из самых значимых и важных нормативных актов при рассмотрении вопроса о капитальном ремонте является Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (с изменениями от 13 мая, 22 июля 2008 г.). Сам Фонд, будучи государственной корпорацией с местом дислокации в российской столице, как раз и создавался во исполнение указанного Закона, правда, с ограничением срока его существования - 1 января 2012 г. После наступления этой даты Фонд подлежит ликвидации.
По смыслу те цели и задачи, которые были поставлены законодателем перед Фондом, в названный срок должны быть реализованы, надлежащим образом исполнены. А они очень уж масштабны, учитывая весьма плачевное состояние нашего жилищного хозяйства. Это и создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан, и стимулирование реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, да еще и на безвозмездной основе.
Для достижения перечисленных целей Фонд осуществляет следующие функции:
1) рассматривает представленные субъектами Российской Федерации заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда;
2) принимает решение о соответствии заявок и прилагаемых к заявкам документов требованиям, установленным указанным Федеральным законом;
3) принимает решение о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда на основании заявок;
4) осуществляет методическое обеспечение подготовки субъектами Российской Федерации заявок и прилагаемых к заявкам документов;
5) осуществляет мониторинг реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, а также выполнения условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда;
6) осуществляет иные функции.
Нас в первую очередь интересует именно пятый пункт. Да, ни один субъект Федерации не откажется от получения денежных средств, чтобы навести хоть какой-то порядок в жилищной отрасли, обезопасить своих граждан от возможности обрушения зданий, от трещин в стенах и т.д. Но Федеральный закон устанавливает определенные условия предоставления Фондом финансовой поддержки:
1) деятельность на территории муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) коммерческих организаций коммунального комплекса с долей участия в уставном капитале субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований не более чем двадцать пять процентов, осуществляющих производство товаров, оказание услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатации объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, если использование такими организациями объектов коммунальной инфраструктуры осуществляется на праве частной собственности, по договору аренды или концессионному соглашению, и составляющих:
а) не менее чем двадцать пять процентов от общего числа осуществляющих свою деятельность на территории указанного муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) организаций коммунального комплекса с обязательством увеличить до 1 января 2010 года долю таких организаций до пятидесяти процентов и до 1 января 2011 года до восьмидесяти процентов - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2009 года;
б) не менее чем пятьдесят процентов с обязательством увеличить до 1 января 2011 года до восьмидесяти процентов - в случае подачи заявки в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года;
в) не менее чем восемьдесят процентов - в случае подачи заявки с 1 января 2011 года;
2) деятельность на территории муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, с долей участия в уставном капитале субъектов Российской Федерации и муниципальных образований не более чем двадцать пять процентов, и составляющих:
а) не менее чем пятьдесят процентов от общего числа организаций, осуществляющих свою деятельность на территории указанного муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и управление многоквартирными домами (кроме товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов), при условии управления такими организациями не менее чем пятьюдесятью процентами многоквартирных домов, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, с обязательством увеличить до 1 января 2010 года долю таких организаций до восьмидесяти процентов - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2010 года;
б) не менее чем восемьдесят процентов при условии управления такими организациями не менее чем восьмьюдесятью процентами многоквартирных домов - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2010 года;
3) наличие нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, и наличие товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, в:
а) не менее чем пяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2010 года не менее чем в десяти процентах многоквартирных домов и до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах таких домов - в случае подачи заявки до 1 января 2009 года;
б) не менее чем десяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах многоквартирных домов - в случае подачи заявки в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года;
в) не менее чем двадцати процентах многоквартирных домов - в случае подачи заявки с 1 января 2011 года;
4) наличие утвержденных органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, осуществляющими распоряжение земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности либо государственная собственность на которые не разграничена, графиков проведения до 1 января 2011 года работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов земельных участков, на которых расположены включенные в региональные адресные программы многоквартирные дома, в границах территории муниципального образования (внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;
5) наличие нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации или муниципальных правовых актов, предусматривающих предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки также со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;
6) наличие нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, предусматривающих не позднее 1 января 2010 года предоставление мер социальной поддержки гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (за исключением мер, указанных в п. 5 в денежной форме), - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки с 1 января 2009 года;
7) наличие графиков, утвержденных органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в части тарифов на тепловую энергию и органом местного самоуправления в части тарифов на водоснабжение и водоотведение и предусматривающих установление не позднее 1 января 2011 года указанных тарифов для различных групп потребителей коммунальных услуг без учета необходимости покрытия затрат на предоставление коммунальных услуг одной группе потребителей за счет тарифов, установленных для другой группы потребителей, - в случае подачи заявки со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;
8) наличие предусматривающих не позднее 1 января 2010 года прекращение предоставления дотаций организациям коммунального комплекса на возмещение убытков от содержания объектов коммунальной инфраструктуры правовых актов муниципальных образований (за исключением правовых актов муниципальных образований, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях) и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, претендующих на предоставление финансовой поддержки, - в случае подачи заявки со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;
9) наличие графиков, утвержденных претендующими на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда органами местного самоуправления муниципальных образований (органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предусматривающих установление не позднее 1 января 2010 года тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса, необходимые для реализации их производственных программ и инвестиционных программ развития системы коммунальной инфраструктуры, - в случае подачи заявки со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;
10) наличие региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, утвержденной в установленном порядке, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов;
11) наличие региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда;
12) выделение в соответствии со ст. 19 Федерального закона N 185-ФЗ средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средств бюджетов муниципальных образований, претендующих на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, на долевое финансирование региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Но здесь стоит отметить, что Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов при условии их расположения на территориях не менее двух муниципальных образований, которые выполнили предусмотренные и вышеназванные условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда и общая суммарная численность населения которых составляет не менее чем двадцать процентов общей численности населения субъекта Российской Федерации, в границах которого находятся такие муниципальные образования.
Теперь более подробно остановимся на региональной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. Утверждается она высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации и должна содержать в себе, в частности:
1) перечень многоквартирных домов, которые подлежат капитальному ремонту, которым планируется предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, средств долевого финансирования бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов на проведение капитального ремонта и которые включены в утвержденные органами местного самоуправления муниципальные адресные программы или утвержденные органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга такие региональные адресные программы;
2) рассчитываемый в установленном порядке объем долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов, средств товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо средств собственников помещений в многоквартирных домах;
3) обоснование объема средств, указанных в предыдущем пункте;
4) планируемые показатели выполнения указанной региональной адресной программы;
5) размер предельной стоимости проведения капитального ремонта в расчете на один квадратный метр общей площади помещений в данных многоквартирных домах.
Включение тех или иных многоквартирных домов в муниципальную или региональную адресную программу производится органом местного самоуправления, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга только на основании положительных решений общих собраний членов товариществ собственников жилья, членов жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо собственников помещений в многоквартирных домах об участии в программе.
Направляемые на проведение капитального ремонта денежные средства Фонда, средства бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средства местных бюджетов, средства товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо собственников помещений в многоквартирных домах в пределах минимального объема могут использоваться только на проведение указанных работ, на разработку проектной документации для капитального ремонта и на проведение государственной экспертизы такой документации в соответствии с градостроительным законодательством. И все. Никакие другие вложения не допускаются.
Также Закон определяет минимальный объем долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда за счет средств бюджета каждого субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов. Это доля от общего объема финансирования за счет средств Фонда, бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местных бюджетов. А вот минимальная доля долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местных бюджетов определяется в процентах как умноженное на двадцать процентов частное от деления уровня фактической бюджетной обеспеченности такого субъекта Российской Федерации после распределения дотаций из Федерального фонда финансовой поддержки субъектов Российской Федерации, сложившегося в среднем за 2005 и 2006 годы, на уровень фактической бюджетной обеспеченности после распределения дотаций из Федерального фонда финансовой поддержки субъектов Российской Федерации, сложившийся в среднем за 2005 и 2006 годы, субъекта Российской Федерации, имеющего минимальный уровень данной бюджетной обеспеченности, и не может превышать пятьдесят процентов.
Причем при выделении субъектами Российской Федерации и (или) муниципальными образованиями средств на долевое финансирование проведения капитального ремонта в меньшем объеме финансовая поддержка за счет средств Фонда уменьшается и предоставляется в размере, соответствующем требованиям к долевому финансированию. Если же, наоборот, субъекты Российской Федерации и (или) муниципальные образования выделяют объем средств, превышающий установленный объем, финансовая поддержка за счет средств Фонда не увеличивается и предоставляется в размере утвержденного для каждого субъекта Российской Федерации лимита.
Как бы то ни было, получателями средств Фонда являются именно субъекты Российской Федерации и (или) муниципальные образования (в случае если субъект Российской Федерации примет решении об определении их таковыми, самоустраняясь из финансовой цепочки), а денежные средства поступают в их бюджеты. Субъект Российской Федерации перечисленные средства Фонда, а также свои собственные, заложенные в бюджете, распределяет между муниципальными образованиями, претендующими на предоставление финансовой поддержки, а затем список последних направляет в Фонд с указанием объема средств для каждого муниципального образования.
Орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня получения средств из бюджета субъекта Российской Федерации принимает решение об их распределении (впрочем, вместе со средствами, предусмотренными в своем местном бюджете) между многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах. Кстати, все эти субъекты должны уведомляться органом местного самоуправления в течение семи дней со дня принятия решения с указанием объема выделяемых средств на капитальный ремонт конкретного дома.
Товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме управляющая организация в течение тридцати дней со дня получения уведомления открывают отдельные банковские счета и направляют в орган местного самоуправления:
1) уведомления об открытии таких счетов с указанием их реквизитов;
2) решение общего собрания о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме в размере не менее чем пять процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта;
3) утвержденную общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме смету расходов на капитальный ремонт.
И только после того как орган местного самоуправления все эти документы получит, в течение пяти рабочих дней производится непосредственно само перечисление денежных средств на указанные банковские счета. Всего лишь тридцать процентов из них могут использоваться на выплату аванса на проведение работ по капитальному ремонту.
Теперь давайте определимся, что же подразумевается под капитальным ремонтом. Законодатель во избежание юридических недоразумений и ошибочности толкования данного термина дал следующее определение: это проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме. Если же говорить о конкретных работах, то это:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыш;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
5) утепление и ремонт фасадов.
Приемка выполненных работ осуществляется на основании актов, согласованных с органом местного самоуправления и подписанных лицами, которые уполномочены действовать от имени товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива, или иного специализированного потребительского кооператива, либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации.
Отказ органа местного самоуправления в согласовании акта приемки допускается только в случаях, если средства были потрачена на иные цели, кроме предусмотренных (как уже упоминалось, это само проведение работ, разработка… Продолжение »