Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Наниматель с согласия (в письменной форме) членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия (в письменной форме) членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ними членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ).
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).
Предмет договора социального найма жилого помещения
Требования, предъявляемые к предмету договора социального найма жилого помещения, сформулированы в самом законе (ст. 62 ЖК РФ): во-первых, помещение должно быть жилым <10>, во-вторых, изолированным в виде жилого дома <11>, квартиры <12>, части жилого дома или квартиры.
--------------------------------
<10> Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства).
Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
<11> Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
<12> Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Необходимо, опираясь на закон, сформулировать и третье требование: помещение, сдаваемое внаем по договору социального найма, должно быть свободным как физически (не занятым другим нанимателем, временными жильцами и иными лицами или их вещами), так и юридически (никому не должно принадлежать титульное право пользования этим жилым помещением). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть:
1) нежилые помещения, т.е. здания, которые используются для любых иных целей, кроме проживания в них физических лиц <13>;
--------------------------------
<13> К этой категории нежилых помещений следует отнести и бывшие жилые помещения, которые признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством Российской Федерации. Так, Правительство РФ Постановлением от 28 января 2006 г. N 47 утвердило "Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу". Согласно указанному Постановлению основаниями для признания жилого помещения непригодным для проживания, в частности, являются: 1) наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: а) ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; б) изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей; 2) жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 Кв/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.
Другие основания признания жилого помещения непригодным см. в указанном Положении, опубликованном в журнале "Жилищное право", 2006, N 5, с. 60 - 61.
2) неизолированное жилое помещение (часть комнаты) или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната);
3) помещения вспомогательного использования (подсобные помещения, к которым относятся коридоры, кладовые, ванны и прочие);
4) общее имущество в многоквартирном доме.
Форма и срок договора социального найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Основанием заключения договора социального найма жилого помещения является решение компетентного органа о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Договор социального найма жилого помещения заключается в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
Срок в договоре. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия - следовательно, он бессрочный.
Изменение договора социального найма жилого помещения
Поскольку российскому жилищному праву присущ принцип стабильности жилищных прав, изменение договора социального найма жилого помещения возможно только в случаях и по основаниям, прямо указанным в законе. Изменение договора социального найма жилого помещения приводит к изменению различных элементов его: они могут коснуться субъектов (сторон), предмета и содержания.
Статья 82 ЖК РФ предусматривает следующие основания изменения договора социального найма жилого помещения:
1) по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;
2) вследствие признания нанимателем другого члена семьи.
Изменение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью. В соответствии с ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью <14>, вправе требовать заключения с кем-либо из них договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
--------------------------------
<14> Встречающееся иногда в литературе утверждение о том, что граждане объединяются в одну семью путем вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п., ошибочно (см.: Грудцына Л.Ю. Указ. соч. С. 251). Известно, что правовое регулирование брачных отношений, согласно российскому семейному законодательству, осуществляется государством. Государственное регулирование оснований и порядка регистрации брака определяется тем, что брак является основой образования семьи. В соответствии с п. 2 ст. 1 СК РФ признается брак, заключенный только в органах записи актов гражданского состояния. Следовательно, религиозный обряд брака (венчание) и фактические брачные отношения, ведение общего хозяйства не имеют правового значения и не влекут образования семьи в юридическом смысле. Содержащееся в ч. 1 ст. 82 ЖК РФ законоположение "граждане, объединившиеся в одну семью" следует понимать как "граждане, объединившиеся в одну семью путем заключения брака в органах записи актов гражданского состояния". Поскольку права и обязанности супругов как членов семьи возникают со дня государственной регистрации заключения брака в органах записи актов гражданского состояния (ч. 2 ст. 10 СК РФ), постольку с этого момента у супругов и возникает право требовать заключения с кем-либо из них одним договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Таким образом, в основе изменения договора, согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, лежат следующие юридические факты:
1) проживание граждан в одной квартире;
2) пользование находящимися в этой квартире жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма;
3) объединение указанных граждан в одну семью;
4) требование названных граждан заключения с ними отдельного договора социального найма жилого помещения.
Согласия наймодателя, равно как и остальных членов семьи, в этом случае закон не требует.
Итак, при описанной ситуации вместо двух жилищных правоотношений возникает одно, согласно которому члены семьи приобретают права и обязанности, вытекающие из единого договора социального найма жилого помещения. Если один из бывших нанимателей пользовался льготами по оплате квартирной платы и коммунальных услуг, то после объединения граждан в одну семью эти льготы распространяются на всю семью.
Изменение договора социального найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Такого вида изменение договора базируется на следующих юридических фактах: 1) дееспособность члена семьи нанимателя; 2) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании его нанимателем; 3) согласие членов его семьи, в том числе и прежнего нанимателя и временно отсутствующих других членов семьи; 4) согласие наймодателя.
В случае признания члена семьи нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя, а такое же право принадлежит и в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя в правоотношении жилищного найма, изменяется лишь наниматель. Предыдущий наниматель заменяется другим нанимателем, которым может выступать любой дееспособный член семьи.
Расторжение и прекращение договора социального найма
В соответствии со ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Вместе с тем жилищное законодательство содержит основания расторжения договора как по требованию наймодателя, так и по требованию нанимателя.
Итак, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях, перечисленных в ст. 83 ЖК РФ. В этой норме содержится перечень, состоящий из четырех оснований:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушение или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использование жилого помещения не по назначению.
Указанный перечень носит исчерпывающий характер и расширительному толкованию не подлежит.
Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения, включая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Невнесение нанимателем платы является существенным нарушением, служащим основанием для расторжения договора независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или с перерывами.
Вторым основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действие которых он отвечает. К таким гражданам относятся:
1) члены семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ);
2) временные жильцы (ст. 80 ЖК РФ);
3) поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ).
Третьим основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении. Речь может идти о нарушении правил пользования жилым помещением или санитарно-эпидемиологических правил, санитарно-гигиенических правил, а также требований пожарной безопасности.
Четвертым основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является использование жилого помещения не по назначению. Поскольку жилое помещение предназначено для проживания граждан, то всякое иное его использование, связанное, например, с размещением в жилых помещениях промышленных производств, а также не в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ, можно квалифицировать как использование жилого помещения не по назначению.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателя законодательством жестко не регламентировано, поэтому наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время (следует полагать, что и по любым основаниям) вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Прекращение договора социального найма жилого помещения в силу ч. 5 ст. 83 ЖК РФ осуществляется только в двух случаях:
1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;
2) в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.
Выселение граждан из жилых помещений социального найма
Жилищное законодательство четко установило выселение граждан с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения. В свою очередь первую разновидность выселения ЖК РФ подразделил на две группы:
1) выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;
2) выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения производится в судебном порядке в случаях, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления жилья.
Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ).
Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ).
При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение, находящееся в указанном доме без расторжения договора социального найма жилого помещения. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателей и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.
Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
В соответствии с ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям:
1) сноса дома (ст. 86 ЖК РФ);
2) перевода жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ);
3) проведения капитального ремонта или реконструкции дома - другое жилое помещение по договору социального найма должно быть:
а) благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;
б) равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.
Кроме того, это помещение также должно:
1) отвечать установленным требованиям;
2) находиться в черте данного населенного пункта.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Конкретное жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения.
Статья 90 ЖК РФ указывает, что, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Размер этого помещения должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т.е. не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ).
Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Согласно ст. 91 ЖК РФ, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят указанные нарушения, то виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными
по договорам социального найма
Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другим нанимателем и находящееся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Такими доводами могут быть как предоставление в порядке обмена худшей по качеству жилой площади, так и меньшей по размеру. Судами учитываются и такие законные интересы, как неудобная планировка предлагаемой для обмена квартиры или отдаленность предполагаемого места жительства от места работы или учебы, и т.п.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленн