Право на жилище закреплено в п. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации, в которой содержится ряд гарантий реализации этого права, в частности принцип невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья. Конституцией РФ установлено, что никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Именно поэтому выселение чаще всего производится из жилых помещений, не принадлежащих проживающим в них лицам на праве собственности. Выселение обычно касается выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда на основании договора найма жилого помещения. Оснований для такого выселения намного больше.

Гражданин может быть выселен из жилого помещения в судебном порядке лишь при наличии оснований, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, соответствующим договором. ЖК РФ вступил в силу не так давно - с 1 марта 2005 г.

Лишение права собственности на имущество возможно только по решению суда. Лишение граждан права собственности на жилые помещения регламентируется уже не жилищным, а гражданским законодательством. Основания для принудительного изъятия любого имущества, в том числе жилья, установлены законом. Такими основаниями являются, в частности, обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника, конфискация, реквизиция.

Наиболее распространенным основанием является обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника. Суд может принять решение об изъятии у должника имущества, за счет которого и будут возвращаться образовавшиеся долги, если собственник не выполнил принятые на себя по договору обязательства. В первую очередь взыскание обращается на имущество, находящееся в залоге. Например, при ипотечном кредитовании взыскание налагается на квартиру собственника, находящуюся в залоге у организации, выдавшей кредит.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ГПК РФ в процесс по делам о выселении вступает прокурор для дачи заключения. Согласно п. 4 Приказа Генерального прокурора РФ от 2 декабря 2003 г. N 51 “Об обеспечении участия прокуроров в гражданском судопроизводстве” прокурор обязан принимать участие в первую очередь в рассмотрении дел о выселении без предоставления другого жилого помещения. В иных случаях прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении, если истец или ответчик по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может лично отстаивать в суде свои жилищные права либо если спор приобрел особое общественное значение в субъекте Российской Федерации или муниципальном образовании.

По мнению заслуженного юриста РФ С.В. Никитина, следует распространить практику участия прокурора на все категории дел о выселении <1>, даже когда иск о выселении является встречным (т.е. производным от первоначально заявленного).

——————————–

Статья 25 Конституции РФ гарантирует гражданам неприкосновенность их жилища. Однако проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

Основным принципом правового государства является принцип верховенства закона. При исполнении своих служебных обязанностей по принудительному выселению граждан с занимаемых ими жилых помещений сотрудники Федеральной службы судебных приставов руководствуются положениями, закрепленными в Федеральном законе “Об исполнительном производстве”. Мера принудительного выселения применяется только тогда, когда граждане не освобождают помещения в установленный судебным приставом-исполнителем срок добровольно. Несомненно, исполнительное производство по принудительному выселению - это сложный процесс. При таком выселении определенную роль играют морально-этические нормы.

Статья 304 ГК РФ предоставляет собственнику жилого помещения право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как указывает Конституционный Суд РФ в Определении от 4 декабря 2003 г. N 456-О, в силу ст. ст. 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч. ч. 1 и 2) и 55 (ч. ч. 1 и 3) Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, кредиторов, должников. Возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Глава 1. ВЫСЕЛЕНИЕ: ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ

1.1. Основные принципы и цели выселения

Фактически выселение означает лишение жилища человека, проживающего в нем постоянно или временно, но не имеющего или утратившего право на дальнейшее проживание в нем.

С одной стороны, выселение является правовым понятием. На практике же понятие “выселение” чаще всего употребляется, чтобы характеризовать процесс, порядок принудительного освобождения жилья. Выселение в последнем случае представляет собой определенный порядок действий, направленный на освобождение жилого помещения.

Целью выселения всегда является освобождение жилого помещения. Вторичными целями могут быть: избежание несчастных случаев (например, в случае аварийности жилья); восстановление социальной справедливости (например, в случае самовольного захвата жилья); восстановление нарушенных прав третьих лиц (например, в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей); восполнение доходной части бюджета (например, в случае выселения за систематическое невнесение платы за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги) и т.п.

Жилищные правоотношения основываются на нескольких основополагающих принципах, которые влияют на все жилищные правоотношения, в том числе и на отношения по поводу выселения из жилых помещений:

- на принципе необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище;

- на принципе безопасности жилища;

- на принципе неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища;

- на принципе необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав;

- на принципе признания равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

Бесспорно, что именно принцип неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища является основополагающим для правоотношений, связанных с выселением из жилых помещений.

Ограничение неприкосновенности жилища возможно в случаях, прямо установленных законом, или на основании решения суда. Так, ст. 12 Федерального конституционного закона от 30 мая 2001 г. N 3-ФКЗ “О чрезвычайном положении” ограничивает неприкосновенность жилища в случае введения чрезвычайного положения на территории, на которой вводится чрезвычайное положение. Указом Президента РФ о введении чрезвычайного положения в качестве особой меры может быть предусмотрен досмотр жилища граждан.

Недопустимость произвольного лишения жилища означает невозможность выселения гражданина и проживающих совместно с ним членов семьи из занимаемого жилого помещения. Статьей 40 Конституции РФ установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища. “Произвольным” является лишение жилья без законных оснований или с нарушением предусмотренного законом порядка. Приведем пример, когда выселение без предоставления другого жилого помещения является законным.

Н. и А. в 1983 г. гражданкой С. - собственником квартиры в городе Нижнем Новгороде - были вселены в данную квартиру в качестве членов семьи и приобрели право пользования жилым помещением. Впоследствии квартиру С. завещала своей сестре - гражданке О., которая после смерти С. 24 сентября 1992 г. вступила в права наследства, а 25 марта 1993 г. подарила указанную квартиру гражданину Л.

Л. в 1998 г. подал в суд исковое заявление о выселении Н. и А. из спорной квартиры. Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 16 мая 2006 г. было отказано в удовлетворении исковых требований Н. и А. о признании за ними права пользования жилым помещением и удовлетворены исковые требования гражданина Л. о прекращении права пользования спорным жилым помещением Н. и А., их выселении и снятии с регистрационного учета.

Суд пришел к выводу, что в силу длящихся жилищных правоотношений Л. как собственник жилого помещения после вступления в силу Жилищного кодекса РФ вправе требовать выселения в судебном порядке лиц, являющихся членами семьи бывшего собственника жилого помещения, и применил в силу аналогии закона (статья 7 ЖК РФ) положения статьи 31 ЖК РФ, регламентирующей права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении (подробнее см. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31 января 2003 г. N 9-В03ПР-2).

В суде у истцов или ответчиков довольно часто возникает необходимость доказать проживание по спорному месту жительства. Предоставление истцом или ответчиком в суде документа о регистрации (например, паспорта с отметкой о регистрации) однозначно не доказывает фактическое проживание в жилом помещении, где лицо зарегистрировано. Регистрация в месте жительства (пребывания) является одним из доказательств, подтверждающих факт нахождения гражданина по месту жительства (пребывания).

Дополнительными доказательствами могут служить квитанции об оплате за коммунальные услуги, записи в домовой книге, квитанции о проведенном ремонте, свидетельские показания соседей, сантехников или ремонтников, родственников или знакомых.

После отмены прописки в России действует уведомительный порядок регистрационного учета граждан по месту их пребывания или по месту жительства. Местом жительства (регистрации) гражданина является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства может быть жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ (ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации”). Место пребывания отличается от места жительства тем, что в нем гражданин проживает временно.

Обязанность граждан РФ регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах России закреплена в ст. 3 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации”.

Местом жительства ребенка признается место жительства его законных представителей, т.е. родителей, усыновителей или опекунов (ГК РФ). Лица, не достигшие возраста 14 лет, не вправе самостоятельно определять место своего жительства. Оно определяется как место жительства их законных представителей.

На иностранных граждан, не имеющих паспорта гражданина РФ, распространяется иной порядок: штамп о постоянной регистрации по месту жительства проставляется в виде на жительство или в разрешении на временное проживание.

Любое жилое помещение должно отвечать установленным санитарно-гигиеническим, техническим, экологическим и иным требованиям. В случае признания его непригодным для проживания граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилья (ст. ст. 85, 87 ЖК РФ).

Согласно нормам жилищного законодательства граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

- жилое помещение признано непригодным для проживания;

- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК РФ).

Перечень случаев такого выселения является исчерпывающим.

Практика применения жилищного законодательства свидетельствует о том, что не всегда закон реализуется должным образом. Даже когда фактически дом грозит обвалом и проживание в нем становится опасным для нанимателей, решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу не принимается, а если и принимается, то с затягиванием сроков выселения граждан и предоставления им других жилых помещений. Представляется, что возложенные на наймодателя обязанности не обеспечены наличием должного механизма правовой реализации с указанием сроков проведения процедуры выселения.

Как показывает практика, привлечь к ответственности должностных лиц за непредоставление нанимателю нового благоустроенного жилого помещения взамен непригодного для проживания (но тем не менее являющегося жильем нанимателя) помещения, фактически невозможно. На практике единственной мерой воздействия на недобросовестных чиновников является наложение штрафа службой судебных приставов.

Если наниматель отказывается от выселения, то указанные выше органы могут обратиться в суд о принудительном его выселении. Но в судебном решении обязательно должна содержаться обязанность предоставить выселяемому нанимателю благоустроенное жилье.

При выселении по указанным выше основаниям расторгается прежний договор социального найма и заключается новый договор на предоставленное помещение.

Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, а многоквартирный дом - аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливает Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”. Органы государственной власти и местного самоуправления обязаны производить переселение граждан из аварийных домов в благоустроенные жилые помещения. Выселение производится только на основании вступившего в силу судебного решения. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда.

Принудительное исполнение судебного решения осуществляется службой судебных приставов, которые возбуждают исполнительное производство. С учетом установленного правила об обязательности выселения гражданина в другое помещение, прямо указанное в судебном решении, законодатель устанавливает для нанимателей гарантию того, что они со своими семьями не будут выселены без предоставления другого жилого помещения. Ведь вынесение и исполнение окончательного решения будет возможно, только если благоустроенное помещение указано конкретно (в том числе адрес, площадь), и судом проанализированы его характеристики на предмет соответствия установленным в комментируемой статье требованиям (учтено количество комнат, уровень благоустроенности и прочие важные характеристики).

1.2. Виды жилых помещений

Чтобы раскрыть сущность понятия “выселение из жилого помещения”, обратимся к нормам ЖК РФ.

Жилищем (жилым помещением) может являться:

- жилой дом или часть жилого дома;

- квартира либо часть квартиры;

- комната (см. ст. 16 ЖК РФ).

Другими словами, любое жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, предназначенных для непосредственного проживания нанимателей, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения нанимателями бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилой дом может находиться в различных формах собственности - частной, государственной или муниципальной - и иметь различные технические характеристики: состоять из разного количества комнат (т.е. являться одноквартирным, двухквартирным или многоквартирным) и этажей (быть одноэтажным, двухэтажным, многоэтажным). По своему функциональному назначению такой дом должен быть пригоден для проживания граждан, что в принципе не мешает нахождению в его составе нежилых помещений, которые имелись в его планировке изначально или же появились в результате их перевода из жилого в нежилой фонд.

Жилой дом всегда представляет собой индивидуально-определенное здание и является самостоятельным объектом жилищных отношений (см. ст. 16 ЖК РФ). При этом под понятие индивидуально-определенного здания подпадает здание, обладающее своими собственными, уникальными, присущими только ему признаками: местонахождением (адресом), кадастровым номером земельного участка, на котором она находится, этажностью, планировкой и т.п. Другими словами, конкретный дом не может совпадать по всем своим характеристикам с другими жилыми домами (даже если речь идет о зданиях, возведенных по типовому проекту).

Жилой дом, как правило, состоит из двух и более комнат, а также помещений вспомогательного использования (санузла, кухни и т.п.), предназначенных для удовлетворения гражданами, проживающими в нем, бытовых и иных нужд. Говоря о вспомогательных помещениях, необходимо отметить, что их наличие, как правило, разрабатывается еще на проектной стадии, согласовывается в административном порядке и учитывается при непосредственном строительстве. В небольших районных городах и округах вспомогательные помещения чаще всего строятся рядом с жилым помещением (баня, погреб и т.д.).

Часть жилого дома также может являться самостоятельным объектом права, если конструктивно помещения части дома предназначены для самостоятельного использования независимо друг от друга.

Незаконченный строительством жилой дом также может признаваться недвижимым имуществом и быть предметом гражданско-правовых сделок, однако объектом жилищного права может являться только оконченный строительством объект капитального строительства.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Квартира состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования. В квартире могут быть предусмотрены балконы, лоджии, веранды, террасы.

Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Комната не должна быть непосредственно связана с другими комнатами, находящимися в квартире или в жилом доме (быть обособленной, а не смежной), однако должна иметь отдельный вход и как минимум одно окно. Площадь комнаты должна быть не менее установленной субъектом РФ нормы жилой площади при предоставлении жилья.

Так, например, в Саратовской области эта норма составляет 18 кв. м на человека, а в Хакасии норма предоставления жилых помещений составляет 18 кв. м на человека, учетная норма для малоимущих снижена до 10 кв. м. Обусловлено это низкой платежеспособностью данной категории граждан. Дополнительно прописать родственников такие наймодатели могут из расчета 7 кв. м на человека. Такие же социальные нормы вводятся и в Москве. Однако предоставляться малоимущим москвичам жилье будет из расчета 9 кв. м на одного человека.

В норме ст. 673 ГК РФ под жилым помещением понимается квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Но в отличие от жилищного законодательства Гражданским кодексом РФ комната не выделяется в качестве самостоятельного объекта жилищных прав, так как понятие “комната” поглощается понятиями “квартира” и “часть квартиры”. Под частью квартиры в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений понимается только комната.

Иные помещения не могут быть отнесены к жилым и относятся к объектам нежилого фонда или же являются составными частями жилых помещений. По общему правилу строения, площади и объекты жилых помещений которых составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения, относятся к нежилым строениям с жилыми помещениями.

В качестве примера из судебной практики приведем решение Кировского районного суда г. Саратова от 13 января 2005 г. по иску Маргаряна Г.С. к Комитету по управлению имуществом администрации г. Саратова, ОАО “Саратоврезинотехника” и ООО “Волгапром”.

Маргарян Г.С. работал в ОАО “Саратоврезинотехника” в должности кровельщика в течение 30 лет и проживал все это время со своей семьей в части нежилого помещения - производственного корпуса, расположенного на территории завода. Истец просил установить, что занимаемое им помещение относится к жилищному фонду, и признать за ним право пользования этим помещением, обязав Комитет по управлению имуществом города Саратова внести помещение в реестр объектов муниципального жилищного фонда города. За весь период проживания истец оплачивал пользование помещением и коммунальные услуги. Спорная квартира состоит из одной комнаты с частичными удобствами. В результате рассмотрения представленных доказательств суд пришел к выводу о том, что ордера на занятие помещения истцу не выдавали, он заселился туда с устного разрешения руководства завода. Занимаемое помещение нельзя признать жилым, присвоив ему статус жилого. Факт проживания семьи истца в помещении производственного корпуса более 30 лет и оплата им за пользование помещением и коммунальных услуг за фактическое пользование газом и электроэнергией не порождает, по мнению суда, у них права пользования помещением как квартирой и установления у занимаемого ими помещения статуса жилого помещения. На основании изложенных обстоятельств суд решил в иске Маргарян Г.С. отказать.

В приведенном выше пр… Продолжение »