Критерием того, является ли дом жилым, служит его функциональное назначение как здания (части задания). Назначение жилого помещения (здания, его части) изначально определяется в строительной документации (рабочем проекте, техническом плане и т.п.), а после завершения строительства находит окончательное отражение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В подразделе 1 ЕГРП в графе “Назначение” указывается основное назначение объекта.
Большие правовые коллизии, которые законодательно не разрешены до сих пор, породило Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П “По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” в связи с жалобами ряда граждан”. Суд исследовал вопрос о том, соответствует ли Конституции РФ оспариваемое заявителями законоположение о том, что регистрация в жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, запрещена.
Абзац 2 ст. 1 указанного Федерального закона определяет садовый земельный участок как земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).
Фабула дела, рассмотренного Конституционным Судом, была такова.
Граждане Т.И. Булах и В.Д. Сукачев с 1998 г. постоянно проживают в расположенном на садовом земельном участке N 134 по улице Садовой в садоводческом товариществе “Авиатор” (поселок Афинский Северского района Краснодарского края) доме площадью 56,8 кв. м, который принят в эксплуатацию в 2001 году и принадлежит В.Д. Сукачеву согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности.
Указанные жилые строения являются единственно возможным для них местом жительства и, следовательно, единственным местом, где они могут быть зарегистрированы; отсутствие же регистрации по месту жительства лишает их возможности реализовать свое конституционное право на социальное обеспечение, включая медицинскую помощь по договорам обязательного медицинского страхования, и пользоваться предоставленными им льготами. Заявители отмечали, что заявленная норма противоречит положениям Конституции, гарантирующим свободу выбора места жительства.
Конституционный Суд пришел к выводу, что абзац второй ст. 1 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” не соответствует Конституции РФ. Теперь граждане имеют полное право регистрироваться по месту жительства в дачных домах, принадлежащих садоводческим товариществам (подробнее см. Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П).
В Постановлении Конституционного Суда отмечается, что норма ограничивает право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
Указанное выше Постановление Суда революционно по своей сути и, очевидно, будет иметь очень много неожиданных последствий. Ведь на сегодняшний момент в России примерно 20 млн. садово-огороднических участков, и их количество с каждым годом возрастает. Одно из возможных последствий данного решения Конституционного Суда РФ - рост населенных пунктов. Садовые товарищества будут признаваться населенными пунктами, впоследствии в них будут избираться органы местного самоуправления. Данное Постановление особенно положительно для людей, продавших квартиры в городе и решивших поселиться в загородном доме.
Для реализации решения потребуется вносить изменения в огромное количество документов, в том числе дополнять Жилищный, Гражданский и Земельный кодексы. До принятия же органами местного самоуправления и субъектами РФ подобных нормативных актов, регламентирующих порядок регистрации граждан в таких строениях, суды общей юрисдикции могут признавать жилые строения пригодными для постоянного проживания и производить регистрацию в них граждан.
1.3. Порядок выселения и его особенности
На порядок выселения значительно влияет принадлежность жилого помещения к жилищному фонду.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:
- на частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
- государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов РФ);
- муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (см. п. 2 ст. 19 ЖК РФ).
Требование о выселении может предъявить собственник жилого помещения.
Пример. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала подлежащим отмене решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 21 мая 2001 г. по делу о выселении и снятии с регистрационного учета. Истец ссылался на то, что является собственником двухкомнатной квартиры, которая перешла к нему по наследству после смерти сестры. Ответчица поясняла, что в спорную квартиру она вселена в установленном законом порядке в 1991 г. как член семьи в связи с регистрацией брака с сыном сестры истца. В 1993 г. брак расторгнут. С момента расторжения брака она с сыном в квартире не проживает вынужденно, поскольку ее бывший муж препятствуют ей в этом. Согласно ч. 2 ст. 127 действовавшего на день возникновения спора и рассмотрения дела судом ЖК РСФСР члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное (подробнее см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2005 г. N 14-Впр05-5).
В данном случае судом принято во внимание то обстоятельство, что у выселяемого несовершеннолетнего ребенка имеется другое жилое помещение, где проживает его отец, в связи с чем он не может быть признан нуждающимся в случае его выселения из неправомерно занимаемого помещения.
Если гражданин в силу своего беспомощного физического состояния не может самостоятельно обратиться в суд и представлять в суде свои интересы (например, ребенок или инвалид), то в его интересах может выступить прокурор.
Иск о выселении из государственного жилищного фонда обычно предъявляется федеральным исполнительным органом власти или исполнительным органом власти субъекта РФ. Если жилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию, то именно орган исполнительной власти соответствующего муниципального образования будет выступать в суде в интересах собственника. Основания выселения также зависят от целей использования жилищного фонда, из которого производится выселение. В этой связи жилищный фонд подразделяется следующим образом:
1. Жилищный фонд социального использования. К этому жилому фонду относятся предоставляемые гражданам по договорам социального найма жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
2. Специализированный жилищный фонд, который представляет собой совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан, в том числе:
- служебные жилые помещения;
- жилые помещения в общежитиях;
- жилые помещения маневренного фонда;
- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (п. 1 ст. 92 ЖК РФ).
3. Индивидуальный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.
4. Жилищный фонд коммерческого использования. Это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (см. п. 3 ст. 19 ЖК РФ).
Например, если дом является кооперативным, то к лицу, занимающему жилое помещение в таком доме, могут быть применены правила ст. 133 ЖК РФ о выселении члена жилищного кооператива при выплате полностью паевого взноса. Такое лицо исключается из кооператива, после чего он и проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
В данном случае выселение связано с тем, что право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива до выплаты паевого взноса основано именно на членстве в таком кооперативе. С прекращением членства прекращается право пользования жильем.
Юридический статус лица, проживающего в помещении на условиях договора найма, может измениться в связи с независящими от него обстоятельствами. Соответственно, могут измениться права и обязанности нанимателя.
Пример. В 2003 г. при учреждении ОАО “Российские железные дороги” здание общежития, где расположено жилое помещение, нанимателем которого А.М. Блинов является с 1987 г., было передано из федеральной собственности в уставный капитал ОАО “РЖД”.
Дзержинский районный суд города Перми решением от 16 ноября 2006 г. отказал А.М. Блинову в удовлетворении иска к ОАО “РЖД”, Правительству РФ и Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом о признании недействительной сделки приватизации ОАО “РЖД” в части внесения в его уставный капитал здания общежития.
Суд установил, что порядок передачи здания общежития в уставный капитал ОАО “РЖД” соответствовал порядку, установленному законом. Следовательно, у гр-на Блинова отсутствует право приватизировать спорное жилое помещение (подробнее см. Определение Конституционного Суда РФ от 15 мая 2007 г. N 379-О-П).
Возможность приватизировать жилье, предоставленное на условиях найма, имеют только те граждане, которые проживают в помещениях государственного и муниципального жилищного фонда. Однако эти граждане могут проживать в жилых помещениях, принадлежащих предприятиям (т.е. помещениях частного жилого фонда) на условиях договора найма.
В качестве особенностей, характеризующих порядок выселения, можно назвать следующие:
- выселение может производиться только из жилого помещения или помещения, утратившего статус жилого;
- выселение возможно не иначе как в интересах государства, самого выселяемого (например, если дом грозит обвалом) или третьих лиц, имеющих право на жилое помещение, неправомерно занимаемое выселяемым и (или) членами его семьи;
- выселение производится вопреки воле проживающего в нем лица и (или) членов его семьи;
- выселяемый никогда не имел права проживать в занимаемом помещении и в силу определенных законом причин утратил такое право;
- выселение возможно не иначе как в судебном порядке.
Глава 2. ВЫСЕЛЕНИЕ С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ ДРУГОГО
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1. Выселение из жилого помещения в доме, подлежащем сносу
Статья 86 ЖК РФ гласит: “Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма”. Выселение по рассматриваемому основанию предусматривается в случае сноса многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение.
Решение о сносе дома принимается органами государственной власти или органами местного самоуправления. На федеральном уровне порядок признания дома аварийным регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, утвердившим Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Снос жилого здания может производиться, во-первых, в связи с государственными или муниципальными нуждами, обусловленными градостроительной документацией; во-вторых, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В первом случае государственные или муниципальные нужды могут быть обусловлены планируемой на земельном участке, где расположен дом, важной застройкой территории, которая отвечает общественным интересам (например, гидроэлектростанция, художественный музей и т.д.). Подробнее рассмотрим второй случай, когда снос здания производится в связи с тем, что дом является непригодным для дальнейшего проживания в нем. Чаще всего снос домов обусловлен именно физическим износом и истечением срока эксплуатации домов.
Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется специально созданной межведомственной комиссией. Комиссия для признания дома, являющегося федеральной собственностью, подлежащим сносу создается федеральным органом исполнительной власти. Для признания подлежащим сносу дома, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципального образования, комиссия соответственно создается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
В состав комиссии включаются представители органа исполнительной власти; представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости; собственник с правом совещательного голоса.
Перед тем как принять решение о сносе дома, комиссия должна принять и рассмотреть заявление заявителя и прилагаемые к нему документы; определить состав привлекаемых в комиссию экспертов проектно-изыскательских организаций; провести работу по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений в доме для постоянного проживания; составить акт обследования и заключение.
Дом может быть признан комиссией аварийным по следующим причинам:
- если он расположен в зоне селевых потоков, оползней, снежных лавин и пр.;
- если имеются деформации фундамента, стен, несущих конструкций здания вследствие их износа или в результате пожара, взрыва, землетрясения, просадки грунта.
На основании результатов работы соответствующий орган исполнительной власти принимает окончательное решение о признании дома аварийным: исполнительный орган федеральной государственной власти - если дом относится к федеральной собственности; орган исполнительной государственной власти субъекта РФ - если дом относится к собственности субъекта РФ; орган местного самоуправления - если дом относится к муниципальной собственности.
Принятое решение может быть обжаловано только в судебном порядке. Граждане должны извещаться о признании дома аварийным путем направления им копии соответствующего решения.
Выделяют следующие формы обеспечения жильем граждан при отселении:
- предоставление другого жилья по договору социального найма (либо по договору коммерческого найма);
- предоставление равноценного жилья (если отселяется собственник);
- предоставление денежных средств - выкупной стоимости (если отселяется собственник).
Жилые помещения по договору социального найма при сносе домов предоставляются населению в виде отдельных квартир в жилищном фонде социального использования. Причем размер общей площади предоставляемого жилого помещения должен соответствовать социальной норме для семьи данной численности на дату принятия решения об отселении. Жилье отселяемым гражданам предоставляется по договору социального найма в виде отдельных квартир в пределах городской черты. При этом, если предоставляется одна квартира, она должна быть предоставлена в пределах района проживания, если две и более - в районе проживания предоставляется хотя бы одна квартира. Размер общей площади предоставляемого жилого помещения должен соответствовать социальной норме для семьи данной численности и не может быть менее площади квартиры, занимаемой до переселения.
Пример. Согласно ст. 6 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 “Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве” гражданам, занимающим жилые помещения по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования, предоставляется жилое помещение, соответствующее размеру площади жилого помещения, предоставляемого на семью данного состава и численности:
- на семью, состоящую из супругов, - однокомнатная квартира площадью от 36 до 44 кв. м;
- на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, - двухкомнатная квартира площадью от 36 до 50 кв. м;
- на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, - двухкомнатная квартира площадью от 54 до 62 кв. м;
- на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, - трехкомнатная квартира площадью от 62 до 74 кв. м;
- на семью из четырех и более граждан - жилое помещение площадью по 18 кв. м на одного члена семьи.
Если граждане, проживающие в доме, который признан подлежащим сносу, не желают расторгать договоры социального найма, то орган исполнительной власти вправе подать в суд исковое заявление о расторжении такого договора и выселении в другое помещение (в судебном решении обязательно указывается, в какое именно другое помещение выселяется гражданин).
В настоящее время во многих субъектах РФ приняты нормативные правовые акты, конкретизирующие порядок переселения граждан сносимых домов.
Пример. Постановлением правительства Москвы от 21 августа 2007 г. N 712-ПП “О признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в городе Москве” утверждено Положение о Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы. Данная комиссия признает многоквартирные дома аварийными и подлежащими сносу или реконструкции путем принятия решения, оформленного в виде заключения. Перед тем как заявление и прилагаемые к нему обосновывающие документы поступают в указанную комиссию, префектура административного округа г. Москвы проводит предварительное обследование помещений дома с оформлением соответствующего акта. В Постановлении правительства Саратовской области от 17 ноября 2006 г. N 357-П “О создании межведомственной комиссии по признанию находящегося в государственной собственности Саратовской области помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу” утверждены состав межведомственной комиссии, ее функции, правомочия, порядок деятельности, подготовки заключения и вынесения решения.
Предоставляемые взамен благоустроенные квартиры, как правило, имеют площадь не менее занимаемого жилого помещения в доме, подлежащем сносу. Если по размеру занимаемое жилое помещение меньше, чем это предусмотрено нормой, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадью граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, квартиры предоставляются из расчета не менее этой нормы. Напротив, если размер занимаемого жилого помещения превышает установленную в субъекте РФ норму жилой площади, то квартира предоставляется исходя из этой нормы. Дополнительная жилая площадь должна быть предоставлена, если собственник дома или другие проживающие в доме граждане имеют на нее право и фактически пользовались ею в сносимом доме (см. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 г. N 17 “О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд”). При предоставлении нового помещения должны учитываться интересы временно отсутствующих граждан, за которыми право пользования помещением в сносимом доме сохраняется. Требование нанимателя, временно не проживающего в жилом помещении, о предоставлении ему жилья в связи со сносом дома может быть предъявлено в течение трехгодичного срока исковой давности.
Статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение в судебном порядке по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи без предоставления другого жилого помещения в том случае, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
Итак, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит с