К реконструкции жилого дома приводят физический и моральный износ здания. Физический износ вызван снижением несущих свойств конструкции за время длительной эксплуатации. Моральный же износ - это приведение жилого дома в непригодное для проживания состояние вследствие нарушения нормативов и требований к планировке жилых и вспомогательных помещений. Реконструкция жилого дома предполагает: перепланировку внутренних помещений и работы по их ремонту (перегородки, лестничные марши, полы, потолки, двери, окна); усиление несущих конструкций; изменение полезной площади дома (пристройки, надстройки); наращивание цоколя; изменение этажности здания; ремонт отмостки; замену коммуникаций и инженерного оборудования.

Жилье на время реконструкции или ремонта предоставляется из маневренного фонда. Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах. Согласно ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Пример. Закон Кировской области от 2 мая 2006 г. N 1-ЗО “О порядке предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда Кировской области” гласит: “Жилые помещения маневренного жилищного фонда области предназначены для временного проживания:

- граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, принадлежащего области на праве собственности, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

- граждан, у которых единственные жилые помещения, находящиеся в домах, принадлежащих области на праве собственности, стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

- иных граждан - в случаях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения в маневренном жилищном фонде области предоставляются гражданам из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека”.

Не согласные на переезд граждане могут быть выселены не иначе как через суд. При этом в решении суда обязательно указывается, куда именно должен быть переселен наниматель.

За нанимателем независимо от срока проживания в помещении маневренного фонда сохраняется право вернуться в отремонтированное или реконструированное жилое помещение.

Выселение предусматривается, когда занимаемое нанимателем жилое помещение претерпевает значительное уменьшение или увеличение в результате капитального ремонта дома или вообще утрачивается в связи с этими работами. Речь идет о капитальном ремонте или реконструкции дома, после которых жилое помещение или не сохранится вообще, или уменьшится настолько, что наниматель может быть признан нуждающимся в жилом помещении (ст. 51 ЖК РФ), или же увеличится настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ).

ЖК РФ не содержит положений о том, как именно определить, является ли норма предоставления существенно превышенной. Норма общей площади жилого помещения на одного человека в ЖК РФ также не содержится.

Действующий до 1 марта 2005 г. ЖК РСФСР определял, что увеличением размера жилья, которое могло повлечь определенные последствия, считалось наличие сверх половины нормы жилой площади, полагающейся на одного человека, на всю семью (ст. ст. 55, 38 ЖК РСФСР). При этом увеличение жилья считалось существенным, если в результате него образуются излишки жилой площади.

Удовлетворяя заявленные требования о выселении в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, суд должен располагать сведениями о том, что занимаемая жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится.

2.5. Какое помещение является “другим благоустроенным”

Любое жилое помещение, предоставляемое взамен ранее занимаемого выселяемым лицом, должно отвечать установленным санитарным, техническим, противопожарным, экологическим и тому подобным нормам и находиться в том же населенном пункте. К благоустроенному жилому помещению также предъявляются иные дополнительные требования. Любое благоустроенное помещение должно обладать рядом обязательных признаков, которые определены ст. 89 ЖК РФ.

Во-первых, помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта.

Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте - городе, поселке, деревне. При этом должна учитываться благоустроенность государственного и муниципального жилищных фондов. На уровень благоустроенности в первую очередь влияют наличие коммунальных удобств (холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, центрального отопления, а также лифта, мусоропровода в подъезде). Также важное значение имеют планировка помещения, время введения многоэтажного дома в эксплуатацию, материал постройки (кирпич или панель), район местоположения в пределах населенного пункта и т.п.

Обычно в крупных городах уровень благоустроенности выше, чем в мелких городах. В сельской местности, где многоэтажных домов немного, и в основном это дома малой этажности, уровень благоустроенности является очень низким.

Во-вторых, помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это фактически означает, что количество комнат во вновь предоставленном помещении должно быть не меньше числа комнат, ранее занимаемых в жилом помещении. При этом предоставление одной комнаты лицам разного пола (в том числе детям), за исключением супругов, допускается только с их согласия. Возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире не предусматривается.

В-третьих, жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. Имеются в виду санитарные, экологические, технические и тому подобные требования и условия, предъявляемые к жилому помещению в соответствии со ст. 15 ЖК РФ. В-четвертых, жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.

Если гражданин проживает в крупном городе, то по возможности жилое помещение предоставляется ему в том районе, где он проживал, или аналогичном ему. Тем не менее если даже предоставленное благоустроенное жилое помещение находится в противоположном конце города, то считается, что это жилое помещение находится в пределах черты данного населенного пункта.

Нельзя предоставлять гражданину помещение в селе, если гражданин проживал в городе, даже если это село находится близко от города.

Таким образом, в каждом конкретном случае понятие благоустроенности помещения должно рассматриваться отдельно, в зависимости от прежних условий жизни выселяемого лица и характеристик населенного пункта, где это лицо проживает.

2.6. Выселение за невнесение оплаты за жилое помещение

Процедура принудительного выселения вследствие неуплаты за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена ЖК РФ. Оно производится только в судебном порядке. Основанием для выселения из жилья, занимаемого по договору социального найма, в рассматриваемом случае является неуплата платежей в течение длительного периода времени.

В 2005 г. состоялись несколько показательных судебных процессов, которые пугали граждан возможной волной выселений за неуплату коммунальных услуг. Например, в Санкт-Петербурге выселение семьи С. из двух человек, матери и сына, в сентябре 2005 г. из трехкомнатной квартиры на проспекте Стачек в двухкомнатную коммуналку на Маршала Жукова по причине образовавшегося долга по квартплате около 47 тысяч рублей, накопившихся с 1997 г.

По этому поводу ст. 90 ЖК РФ гласит: выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма возможно, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Норма о выселении за неуплату в судебном порядке касается также выселения из служебного жилья.

Принудительное выселение не допускается, если причины задолженности по квартплате являются уважительными, например длительная невыплата заработной платы, острая необходимость оплаты дорогостоящего лечения и т.п.

Суд, рассматривая иски о выселении за неуплату жилья и коммунальных услуг, должен обязательно учитывать уважительность причин такой неуплаты. Причины могут быть различными: от нежелания платить по причине затруднительного материального положения до продолжительной болезни или отъезда на длительный срок. Выселение возможно, если суд признает причины неуплаты неуважительными. Их “уважительность” определяется с учетом всех конкретных обстоятельств в совокупности.

В частности, не считаются уважительными такие причины невнесения платы, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость и т.д. Отсутствие у нанимателя уважительных причин должен доказывать наймодатель как истец по делу.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится нанимателем жилого помещения по договору социального найма ежемесячно, в срок до 10-го числа каждого календарного месяца. Плата может вноситься не только нанимателем лично. Члены семьи такого нанимателя и иные лица, которые совместно с нанимателем проживают в жилом помещении, могут выполнять обязанность по внесению платы самостоятельно.

При расчете срока невыплаты шесть календарных месяцев отсчитываются со дня, следующего за днем, когда плата должна быть внесена (с 10-го числа соответствующего месяца).

Выселение возможно только тогда, когда неуплата по договору длится без перерыва в течение шести месяцев. Если плата внесена нанимателем по истечении пяти месяцев неуплаты, пусть даже за полмесяца, то предъявить иск о выселении такого гражданина не представляется возможным. Установленный пятимесячный срок прерывается внесением оплаты в любой сумме, даже не полной, а не только погашением всей задолженности.

До обращения в суд наймодатель, которому стало известно об указанных нарушениях условий договора социального найма, обычно принимает меры для того, чтобы наниматель погасил образовавшуюся задолженность: направляет нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи письма о необходимости устранить нарушения и т.п.

Судебная практика исходит из того, что жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением, должно быть указано в решении суда. Это необходимо в связи с тем, что на этапе исполнения решения гражданин не мог быть принудительно выселен до того момента, как для него определено новое место жительства.

Одновременно с выселением к нанимателю предъявляется требование об уплате всей сумме задолженности и пени, начисленной по правилам, предусмотренным ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения. Взамен жилплощади, с которой должники выселяются в принудительном порядке, им предоставляется другое социальное жилье.

Жилое помещение, предоставляемое в случае выселения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги, должно отвечать ряду требований. Эти требования являются общими, так как Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит нормы, определяющей условия предоставления жилого помещения именно при выселении в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Так, помещения должны быть достаточными по площади (например, в общежитиях - не менее 6 кв. м на человека), изолированными, пригодными для постоянного проживания граждан (отвечающими санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Другое жилое помещение, предоставляемое взамен помещения неплательщика, предоставляется в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта. Помещение не должно в обязательном порядке отвечать признакам благоустроенности.

Процедура выселения считается соблюденной, если, во-первых, вынесено судебное решение о выселении, во-вторых, договор социального найма расторгнут, а в-третьих, гражданину предоставлено иное жилое помещение, которое является предметом нового договора найма.

Пример. Муж гр-ки Л., расторгнув брак, выехал из данного помещения и не производит оплату за жилое помещение и коммунальные услуги. Л. обратилась в суд с требованием о прекращении права пользования бывшего мужа жилым помещением и взыскании с него половины уплаченной ею суммы коммунальных услуг за период до момента расторжения брака. Помещение принадлежит Л. на праве собственности. Суд вынес решение о прекращении права пользования бывшего мужа жилым помещением, сославшись на следующее. Часть 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Такого соглашения между Л. и ответчиком не заключалось. Право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть на основании решения суда сохранено на определенный срок за бывшим членом его семьи при наличии особых обстоятельств. Одновременно с прекращением права пользования помещением прекратилась и обязанность ответчика по оплате коммунальных услуг (подробнее см. п. 50 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2003 г. (по гражданским делам) (утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 3 и 24 декабря 2003 г.)).

Следовательно, закон связывает прекращение права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника только с расторжением брака или признанием брака недействительным, т.е. с прекращением семейных отношений. Прекращение права пользования жилым помещением является основанием для выселения бывшего члена семьи собственника из занимаемого им жилого помещения собственника.

Действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается независимо от его фактического нахождения в спорном жилом помещении и (или) невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пример. Гр-ка В. обратилась в суд с требованием о выселении из муниципальной квартиры супруга, который в ней не проживает и не оплачивает коммунальные услуги и плату за пользование жилым помещением.

Суд отказал в иске, сославшись на то, что для выселения бывшего супруга необходимо расторгнуть брак или признать брак недействительным в судебном порядке, а уже после обращаться в суд с исковым заявлением о признании бывшего супруга не приобретшим (утратившим) права пользования квартирой и снятии его с регистрационного учета (подробнее см. решение Ленинского районного суда г. Костромы от 1 марта 2006 г. N 2-45/06).

Из данного примера следует, что выселение члена семьи без его согласия невозможно, если последний сохраняет свой юридический статус, хотя бы даже формальный.

По закону требовать признания брака недействительным вправе: супруг, права которого нарушены заключением брака, а также прокурор, если брак заключен при отсутствии добровольного согласия одного из супругов на его заключение (в результате принуждения, обмана, заблуждения или невозможности в силу своего состояния в момент государственной регистрации заключения брака понимать значение своих действий и руководить ими); супруг, не знавший о наличии обстоятельств, препятствующих заключению брака; опекун супруга, признанного недееспособным; супруг по предыдущему, нерасторгнутому браку; другие лица, права которых нарушены заключением брака, произведенного с нарушением требований закона, а также орган опеки и попечительства и прокурор. Суд не может признать брак фиктивным, если лица, зарегистрировавшие такой брак, до рассмотрения дела судом фактически создали семью; брак не может быть признан недействительным после его расторжения, за исключением случаев наличия между супругами запрещенной законом степени родства либо состояния одного из супругов в момент регистрации брака в другом нерасторгнутом браке.

Требовать признания брака недействительным вправе супруг, права которого нарушены заключением брака; супруг, не знавший о фиктивности брака в случае заключения фиктивного брака.

Брак, признанный недействительным, не порождает прав и обязанностей супругов, предусмотренных Семейным кодексом РФ, за исключением некоторых случаев. Брак признается недействительным со дня его заключения.

Законодатель устанавливает недопустимость произвольного ограничения прав жильцов на получение коммунальных услуг: они могут быть лишены их только в установленном федеральными законами порядке.

Так, ответственность электроснабжающей организации по договору электроснабжения за перерыв в подаче энергии по ее вине или одностороннее прекращение поставки выражается в обязанности возместить причиненный этим реальный ущерб (п. 2 ст. 15, ст. 547 ГК РФ). Отключение неплательщика за коммунальные услуги от сети по инициативе ТСЖ или соседей по квартире является незаконным (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев).

Глава 3. ВЫСЕЛЕНИЕ БЕЗ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ДРУГОГО

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

3.1. Выселение из жилых помещений специализированного

жилого фонда в связи с истечением срока проживания

и по другим основаниям

Согласно ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся следующие: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Выселение из помещений специализированного жилищного фонда как последствие утраты права проживать в жилом помещении возможно в случае расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, по инициативе нанимателя или же в судебном порядке по требованию наймодателя.

Расторжение договора найма по соглашению сторон. Стороны свободны в заключении, изменении или прекращении договорных условий, если это не нарушает права третьих лиц и требования закона. Установленное правило в полной мере отражает один из основополагающих принципов гражданского права - принцип свободы договора. В принципе инициатива расторгнуть договор может исходить как от нанимателя (выделено как самостоятельное условие), так и от наймодателя.

Расторжение договора найма по инициативе нанимателя. Любая из сторон договора найма специализированного жилого помещения вправе в любое время принять решение о расторжении договора социального найма. Причины расторжения договора нанимателем могут быть любыми - непосильная плата за пользование жилым помещением, переезд в другое государство, получение в наследство другого жилья и т.п. Расторжение договора не зависит от причин, которые побудили нанимателя принять такое решение.

Согласие членов семьи нанимателя не является условием, влияющим на возможность расторжения договора найма специализированного жилого помещения. Этим порядок расторжения договора социального найма специализированного жилого помещения отличается от общего порядка. Частью 2 ст. 83 ЖК РФ предусмотрено, что расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя возможно только с согласия членов его семьи.

О своем намерении расторгнуть договор наниматель заблаговременно в письменной форме извещает наймодателя.

Без соглашения правом расторгнуть договор может воспользоваться только наниматель. Наймодатель вправе лишь обратиться с таким предложением к нанимателю, с тем чтобы получить от него согласие (прийти к взаимному соглашению). В случае отказа наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

Расторжение договора найма в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору. Договор расторгается в судебном порядке в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

<… Продолжение »