Те же основания предусмотрены ст. 83 ЖК РФ относительно расторжения договора социального найма жилого помещения.
Договор найма подлежит расторжению и по иным основаниям с учетом вида специализированного жилья и его назначения. В частности, это касается учреждений системы социального обслуживания и фондов жилья для временного поселения беженцев или вынужденных переселенцев.
Наймодатель по своей инициативе без согласия нанимателя не вправе расторгнуть заключенный с ним договор найма специализированного жилого помещения. Но он может требовать расторжения этого договора в судебном порядке, т.е. обратиться с исковым заявлением о расторжении соответствующего договора и выселении нанимателя и членов его семьи.
Направить в суд иск с такими требованиями наймодатель вправе только в строго определенных случаях, когда наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи нарушают свои обязательства по договору найма специализированного жилого помещения. Перечень оснований для направления иска является следующим:
- отсутствие платы нанимателем за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;
- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем, совместно проживающими членами его семьи или другими гражданами, за действия которых наниматель отвечает;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использование жилого помещения не по его назначению;
- иные случаи, предусмотренные ст. 83 ЖК РФ, т.е. выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, или утрата (разрушение) жилого помещения, или смерть одиноко проживавшего нанимателя.
По требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние (см. ст. 29 ЖК РФ).
Расторжение договора влечет его расторжение и выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими специализированного жилого помещения.
Согласно ст. 102 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения прекращается, во-первых, в связи с утратой или разрушением жилья; во-вторых, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя (см. п. 5 ст. 83 ЖК РФ); в-третьих, в случае перехода права собственности на такое жилье, а также права хозяйственного ведения или оперативного управления другому лицу (собственнику или владельцу). При этом члены семьи нанимателя в ряде случаев сохраняют право пользования таким жильем (в частности, семьи вынужденных переселенцев).
В качестве исключения предусмотрено, что договор найма общежития или служебной квартиры не прекращается, когда новый собственник или владелец жилого помещения становится работодателем гражданина, продолжающего занимать жилье. Это означает, что новый собственник здания, например общежития, не вправе выселить из общежития проживающих в нем лиц, которым жилые помещения были предоставлены прежним собственником. Указанное выселение возможно только по требованию организации, с которой состоял в трудовых отношениях работник и которая предоставила ему общежитие. Если прежний собственник требований о выселении жителей общежития не заявлял, новый собственник не имеет правовых оснований для выселения.
Служебные жилые помещения являются одним из видов специализированных жилых помещений и предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений. Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан, имеющих определенные трудовые отношения с органом государственной власти либо в связи с избранием на выборную государственную или муниципальную должность (см. ст. 104 ЖК РФ).
Трудовые отношения могут быть оформлены трудовым договором или служебным контрактом, заключенным с государственными органами РФ или субъектов РФ, органами местного самоуправления или государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями. Служебные помещения могут предоставляться в связи с прохождением службы в Вооруженных Силах РФ, органах внутренних дел, службы безопасности и разведки, таможенных органах и т.п.
Договор найма служебного жилого помещения заключается в письменной форме и должен соответствовать типовому договору, утвержденному Правительством РФ. Такой договор не может превышать срока действия трудовых отношений или срока службы или избрания на выборную должность. Данный договор не может быть бессрочным. Обычно в нем содержится условие о том, что пользование жильем прекращается одновременно с отпадением оснований для его предоставления. Досрочное увольнение или прекращение служебных полномочий влечет прекращение договора найма служебного жилья.
Договор найма жилья не может быть прекращен, если при переходе права собственности на это жилье новый собственник является стороной трудового договора с работником, продолжающим занимать ранее предоставленное служебное жилье.
Работник, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии в связи с работой, может быть выселен из него без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин лишь по требованию организации, с которой он состоял в трудовых отношениях и которая предоставила ему общежитие.
Пример. Суд отказал в удовлетворении иска ГОУ ВПО “Российский государственный профессионально-педагогический университет” о выселении У. из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, так как У., являвшаяся работником ОАО “Уралмашстрой”, вместе со своей семьей была вселена в общежитие на основании путевки, выданной по решению предприятия. Распределение жилой площади в указанном общежитии своим работникам, в том числе предоставление комнаты У., производилось ОАО “Уралмашстрой” на основании договора о долевом участии в строительстве спорного общежития и договором о его совместной долевой эксплуатации. Требований о признании договоров недействительными и о применении последствий недействительности ничтожной сделки не заявлялось (подробнее см. Определение Верховного Суда РФ от 11 июля 2006 г. N 45-В06-8).
В данном случае в суд обратилась третья организация, а не предприятие-работодатель, поэтому суд правомерно отказал в выселении ответчика.
Судебная практика показывает, что наличие ошибок в оформлении документов, подтверждающих право граждан на занятие жилых помещений, зачастую трактуются в их пользу. В частности, возможное нарушение должностными лицами установленного порядка оформления документов в ходе предоставления служебного жилого помещения не может являться основанием для умаления прав гражданина, добросовестно выполнявшего обязанности нанимателя квартиры.
Пример. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации было отказано в иске ФГУ “Управление по эксплуатации административных зданий и жилищного фонда” Управления делами Президента РФ об истребовании квартиры и выселении без предоставления другого жилого помещения, так как при предоставлении указанной квартиры ответчиками не было допущено неправомерных действий, а возможное нарушение должностными лицами установленного порядка оформления документов в ходе предоставления служебного жилого помещения не может являться основанием для умаления прав гражданина, добросовестно выполнявшего обязанности нанимателя квартиры (подробнее см. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 августа 2008 г. N 5-В08-77).
В приведенном выше случае письменный договор найма служебного жилого помещения не заключен, но его фактическое заключение подтверждается своими фактическим действиями нанимателя и наймодателя.
В силу специфики военной службы, часто требующей от военнослужащего переездов с одного места жительства в другое, а также в связи с достаточно ранним уходом военнослужащих на пенсию, распространена практика выселения из служебного жилого помещения бывших военнослужащих и членов их семьи.
Пример. В 1999 г. гр-ну Л. воинской частью, в которой он служил по контракту, предоставлена служебная квартира по договору найма служебного жилого помещения. Вместе с ним в указанную квартиру были вселены его жена и двое его детей. В 2002 г. Л. уволился из рядов Вооруженных Сил в связи с окончанием срока действия контракта. Однако, поскольку другого жилья у него не имеется, продолжал жить вместе с членами своей семьи в этой служебной квартире. В 2007 г. воинская часть обратилась с исковым заявлением в районный суд о выселении Л. и членов его семьи из служебного жилого помещения без предоставления другого жилья. Суд установил, что Л. был действительно вселен в квартиру в 1999 г. и уволен со службы в 2002 г. Оба указанных события произошли до 1 марта 2005 г. (до даты введения в действия Жилищного кодекса РФ). Требование истца о выселении Л. и членов его семьи из служебной квартиры без предоставления им другого жилого помещения противоречит требованиям ст. 108 ЖК РСФСР, которая подлежит применению к данным правоотношениям. Учитывая вышеизложенное, суд вынес по делу решение, которым воинской части было отказано в удовлетворении заявленных исковых требований о выселении Л. и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения <3>.
——————————–
<3> Подробнее см.: Судебная практика по гражданским делам Алтайского краевого суда за IV квартал 2007 г. Гражданское право / Алтайский краевой суд // http://kraevoy.alt.sudrf.ru.
Жилые помещения в общежитиях предоставляются с учетом их назначения, жилые помещения в общежитиях предоставляются на определенный срок для временного проживания (см. ст. 105 ЖК РФ). Соответственно, период проживания граждан определяется тем, в течение какого времени он состоит в трудовых, служебных отношениях с предприятием или учреждением, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится общежитие, или же обучается в учебном заведении. Документальным подтверждением таких отношений являются соответственно трудовой договор, служебный контракт, договор о предоставлении образовательных услуг.
Такие помещения могут предоставляться студентам государственных, муниципальных или частных образовательных учреждений, военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, работникам государственных и муниципальных органов, организаций и учреждений.
Основанием для проживания в общежитии является договор найма жилого помещения. Наймодателем по договору найма жилого помещения в общежитии может быть только собственник общежития. Нанимателем по указанному договору является гражданин, не обеспеченный жильем в населенном пункте, в котором он работает, проходит службу или учится.
В частности, студенты вузов получают комнаты в общежитиях на основании договора найма. Договор найма со студентами действует в период их учебы в вузе, а также в течение срока академического отпуска. Выселение граждан из общежитий возможно только в случае расторжения договора найма (ст. 101 ЖК РФ) и в случае прекращения договора найма (ст. 102 ЖК РФ).
Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Договор может прекращаться и по иным общим основаниям, предусмотренным в ст. 102 ЖК РФ.
Исходя из содержания ст. 106 ЖК РФ договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
- до завершения капитального ремонта или реконструкции дома, если такой договор был заключен с гражданами на период капитального ремонта или реконструкции жилого дома, где они постоянно проживают;
- до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание при заключении такого договора с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
- до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
- установленный законодательством.
Срок, на который заключается договор, в каждом конкретном случае зависит от цели предоставления жилого помещения в доме маневренного фонда. По истечении периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, указанный договор прекращает свое действие. После истечения установленного периода граждане подлежат выселению.
Судебная практика показывает, что из общежития могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения работники предприятий, учреждений, организаций в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, могут быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения.
Однако собственник общежития не вправе выселять проживающих в нем лиц в другое общежитие. Лица, зарегистрированные в общежитиях, могут быть выселены лишь с предоставлением другого жилого помещения, которое должно отвечать требованиям жилищного законодательства и общежитием являться не может. То есть при переселении из общежития переселяемому обязаны предоставить отдельную квартиру или комнату.
Жилье в домах системы социального обслуживания населения предназначается для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг. Режим предоставления этого вида жилых помещений подчиняется общим правилам ЖК РФ о специализированном жилищном фонде.
Например, Федеральный закон от 2 августа 1995 г. N 122-ФЗ “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов” устанавливает категории лиц, которые имеют право на социальное обслуживание в домах системы социального обслуживания населения. К таким лицам относятся граждане пожилого возраста (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет) и инвалиды (в том числе дети-инвалиды), нуждающиеся в постоянной или временной посторонней помощи в связи с частичной или полной утратой возможности самостоятельно удовлетворять свои основные жизненные потребности вследствие ограничения способности к самообслуживанию и (или) передвижению.
Граждане пожилого возраста и инвалиды сохраняют занимаемые ими жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда в пределах шести месяцев с момента поступления в стационар, а если в этих помещениях остались проживать члены их семей - в течение всего времени пребывания в стационаре (ст. 12 Федерального закона “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов”).
Стационарные учреждения (отделения) социального обслуживания профилированы в соответствии с их возрастом, состоянием здоровья и социальным положением инвалидов.
Условия проживания в стационарах определяются договором о стационарном обслуживании граждан. Администрация стационара обязана соблюдать права человека и гражданина; обеспечивать неприкосновенность личности и безопасность проживающих; выделять супругам изолированное жилье для совместного проживания и проч. (ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).
Законодательство субъектов РФ о жилых помещениях в домах системы социального обслуживания населения представлено законами и иными правовыми актами.
Пример. Согласно ст. 27 Закона г. Москвы от 9 июля 2008 г. N 34 “О социальном обслуживании населения города Москвы” жилые помещения в домах специализированного жилищного фонда города Москвы системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, не обеспеченных жилыми помещениями в городе Москве и нуждающихся в предоставлении им медицинских и социально-бытовых услуг (дееспособных и имеющих способность к самообслуживанию граждан пожилого возраста и инвалидов). Порядок и условия предоставления жилых помещений в домах специализированного жилищного фонда города Москвы системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются правительством Москвы.
Чаще всего граждане, остро нуждающиеся в социальной помощи в силу своего преклонного возраста или состояния здоровья, остаются проживать в специализированном жилом помещении до конца жизни.
Для временного проживания гражданам, которые в установленном федеральным законом порядке признаны вынужденными переселенцами или беженцами, предоставляются особые жилые помещения из специализированного жилого фонда.
Жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предоставляются в порядке очередности принятия на учет, устанавливаемой территориальными органами миграционной службы. При предоставлении жилья учитывается и наличие членов семьи вынужденных переселенцев или беженцев (см. ст. 109 ЖК РФ).
К числу беженцев относятся лица, которые не являются гражданами РФ и в силу обоснованных опасений стать жертвой преследований находятся вне страны своей гражданской принадлежности. Также это лица, которые, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не могут или не желают вернуться в нее вследствие опасений стать жертвой преследований.
В Федеральном законе от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 “О беженцах” под фондом жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, понимается совокупность жилых помещений, предоставляемых лицам, признанным беженцами, и членам их семей.
Признание лица беженцем предусматривает определенную процедуру, по результатам которой принимается решение о выдаче свидетельства о рассмотрении ходатайства, затем решение о признании беженцем или об отказе в признании беженцем и выдается удостоверение беженца или уведомление об отказе в признании беженцем.
Вынужденными переселенцами могут быть признаны как граждане РФ, так и иностранные граждане и лица без гражданства. Это могут быть граждане РФ, покинувшие место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию.
Лицу, признанному вынужденным переселенцем, выдается соответствующее удостоверение. Сведения о детях лиц, признанных вынужденными переселенцами, заносятся в удостоверение одного из родителей.
К фонду жилья для временного поселения беженцев и временных поселенцев относятся дома, квартиры, общежития, другие жилые помещения. Создание фонда жилья для временного поселения осуществляется за счет средств федерального бюджета. Фонд жилья для временного поселения, за исключением арендуемых жилых помещений, является федеральной собственностью. Помещения такого фонда не подлежат приватизации, обмену, бронированию, сдаче в поднаем.
Жилые помещения указанным гражданам предоставляются при отсутствии возможности самостоятельно определить место жительства на территории РФ, если ни один из членов семьи не имеет жилья на праве собственности или по договору жилищного найма.
Особым основанием расторжения договора найма с беженцем или вынужденным переселенцем является утрата соответствующего статуса, который и дает право на проживание в жилье специализированного жилого фонда.
Жилые помещения, предназначенные для специальной социальной защиты отдельных категорий граждан, в отличие от иных видов специализированных жилых помещений, предоставляются не по договору найма специализированного жилого помещения, а по договору безвозмездного пользования (см. ст. 109 ЖК РФ).
Жилье данного вида предназначено для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Порядок и условия предоставления таких жилых помещений регулирует федеральное и региональное законодательство. Жилые помещения для социальной защиты предоставляются в первую очередь лицам, нуждающимся во временном приюте, таким как дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, безнадзорные несовершеннолетние, граждане без определенного места жительства и определенных занятий и т.п.
В связи с тем что лица, которым предоставляется такого рода временное жилье, являются особо нуждающимися, договор с ними заключается на безвозмездной основе. Это означает, что от платы за пользование жилым помещением, а иногда и за коммунальные услуги граждане, проживающие в жилом помещении, освобождаются.
Указанный договор заключается только в письменной форме и носит временный характер. Расторгнут он может быть досрочно, если наниматель не выполняет или нарушает возложенные на него обязанности.
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.
В качестве важной социальной гарантии для социально незащищенных лиц закон предусматривает исключения из правила о выселении из жилья специализированного жилого фонда без предоставления другого жилья.
Так, согласно п. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
- члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
- пенсионеры по старости;
- члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
- инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Статус указанных выше категорий нуждающихся лиц должен быть подтвержден док