Конституционный Суд посчитал это несправедливым не только по отношению к заявительницам, но и по отношению ко всем пожилым людям, вынужденным на склоне лет использовать свое имущество, дабы обеспечить себе старость, хоть сколько-нибудь достойную. Суд Постановлением N 11-П от 27 ноября 2008 г. обязал депутатов Государственной Думы Федерального Собрания до 1 июля 2009 г. исправить недоработку законодательства в связи с несоответствием его статьям 8, 19 (ч. 1 и 2), 34 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2) и 55 (ч. 3) Конституции РФ путем внесения в Федеральный закон "О минимальном размере оплаты труда" поправок, которые обяжут плательщиков ренты индексировать рентные платежи с учетом растущего МРОТ и инфляции. А это уже и шаг навстречу подготовке новой редакции статей ГК РФ, посвященных рентным обязательствам, новому определению размера платежей в виде твердой суммы в рублях, назвать которую помогут консультации с Минфином и Минздравсоцразвития.
Вернемся к договору пожизненного содержания с иждивением, к действующим положениям. Важным является соблюдение формы договора - письменной, с нотариальным удостоверением, плюс к этому предусматривается необходимость государственной регистрации. Причем именно последняя определяет возникновение у сторон соответствующих прав и обязанностей (Обзор законодательства и судебной практики за третий квартал 2001 г. ВС РФ). В противном случае договор не будет иметь юридической силы и никаких юридических последствий. Он просто не был заключен, и нотариальное удостоверение здесь не играет существенной роли. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 596 договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, является ничтожным.
Вообще вопрос о возникновении права собственности на имущество является достаточно спорным и вместе с тем очень важным. Приведем такой пример.
Стороны заключили договор пожизненного содержания с иждивением и сдали документы для государственной регистрации сделки и права собственности на жилое помещение. Почти сразу же регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии, что само по себе является нарушением законодательства в связи с ограничением дееспособности граждан.
По состоянию здоровья рентополучатель не смог присутствовать на сделке лично, но позаботился о том, чтобы подготовить просьбу о регистрации документов с соблюдением письменной формы и удостоверением подлинности подписи. Вскоре рентополучатель скончался в больнице. Орган власти отказал в регистрации договора в связи со смертью одной из сторон сделки.
Что получилось в данном случае? Собственник имуществом распорядился, договор заключил и подал документы на государственную регистрацию, при этом действовал по своему усмотрению, реализовывал собственные намерения и выполнил все требования законодательства для обеспечения действительности сделки. Однако до внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав дело не дошло, а ведь именно с этого момента, с этой даты договор считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Таким образом, становится очевидным, что названные положения ограничивают права граждан по распоряжению своим имуществом, ведь возникновение прав и обязанностей по сделке обусловливается действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон. Хотя есть и обратная сторона медали. Несоблюдение требования закона об обязательной государственной регистрации влечет за собой риск подписания и нотариального удостоверения сразу нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости. Какой же из них тогда будет считаться заключенным?
В любом случае, юридически грамотный договор поможет составить нотариус. Делается это в присутствии обоих его участников, имеющих при себе паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру и справку БТИ. А вот для государственной регистрации требуется целый пакет документов:
- заявление на государственную регистрацию, составленное по установленной форме;
- договор пожизненного содержания с иждивением (оригинал);
- договор пожизненного содержания с иждивением (копия с печатью налоговой инспекции);
- передаточный акт, заверенный либо нотариусом, либо в жилищно-эксплуатационной организации (копия);
- квитанция об оплате регистрационных сборов;
- справка БТИ.
В регистрирующие органы стороны обязаны обращаться не только при заключении договора. Ст. 604 ГК РФ предусматривает, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, правда, лишь с предварительного согласия получателя ренты. Регистрация в данном случае также требуется. Интересным же представляется тот факт, что механизм получения согласия и его форма (устная, письменная или нотариальная) в законе четко не определены, что иногда порождает некоторые трудности с установлением того факта, а было ли вообще подобное волеизъявление со стороны рентополучателя. Наиболее приемлемой является письменная форма в виде отдельного документа с заверением подписи. Рассмотрим, например, такой случай.
В Реутовский городской суд исковое заявление принесла истица, которая, являясь рентополучателем по договору пожизненного содержания с иждивением, просила признать недействительным соглашение о его расторжении, а также договор мены жилой недвижимости. Она указала, что в 1999 г. бесплатно передала одному из ответчиков принадлежащую ей однокомнатную квартиру, получив в виде встречного удовлетворения пожизненное содержание. Через пять месяцев, в том же году, рентополучатель и рентодатель достигли соглашения о расторжении ранее заключенного договора в связи с заключением между плательщиком ренты и третьим лицом (вторым ответчиком) договора мены квартир. Соглашение было нотариально удостоверено и зарегистрировано в Московской областной регистрационной палате. Однако истица ссылалась на тот факт, что подписала соглашение под влиянием обмана, т.к. не знала о последующем заключении договора мены.
В судебном заседании ни один из ответчиков иск не признал, представитель МОРП заявленные требования не поддержал, но и непосредственно участвовать в процессе отказался, предоставив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. С вынесенным решением не согласилась Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, которая сочла необходимым отменить соглашение о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, а договор мены квартир признать недействительным. Определение суда послужило основанием для исключения из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих сведений о регистрации указанных сделок и аннулирования свидетельства о регистрации права. Не согласные с выводами судебной инстанции ответчики подали надзорные жалобы. Первоначально в передаче гражданского дела для рассмотрения по существу в порядке надзора им было отказано, однако позже председатель Московского областного суда истребовал все материалы и вынес их на рассмотрение в Президиум. И он нашел основания для удовлетворения жалоб, правда, лишь в определенной части.
Суд установил, что договор пожизненного содержания с иждивением был заключен в мае 1999 г., право собственности на квартиру было зарегистрировано за рентодателем в установленном порядке, что подтверждается свидетельством государственного образца. В сентябре плательщиком ренты, действовавшей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына, была произведена мена двух квартир: той, что перешла к ней по договору пожизненного содержания с иждивением, и однокомнатной квартиры, принадлежавшей ей с сыном по праву долевой собственности, - на трехкомнатную в том же городе. Еще через месяц, в октябре, рентодатель и рентополучатель подписали соглашение о расторжении договора пожизненного содержания, указав в качестве основания заключение договора мены.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции установил, что обмана истицы со стороны ответчика не имелось, она была осведомлена о характере и предмете сделки, ее условиях, личностях участников, кроме того, дала согласие на заключение договора мены, а регистрация последнего была приостановлена не по заявлению истицы, а по ходатайству второй ответчицы, намеревавшейся устранить имеющиеся обременения одной из квартир. Кассационная же инстанция посчитала иначе, указав, что обман все-таки имел место, ведь желание ответчика расторгнуть договор пожизненного содержания возникло в связи с отказом третьего лица регистрировать договор мены из-за наличия обременения и истица не владела всей этой информацией. Кроме того, Судебная коллегия обратила внимание на одно из условий самого договора мены. Согласно ему истица (которая стороной сделки и не являлась) обязывалась освободить занимаемую ею квартиру и сняться с регистрационного учета по месту жительства без предоставления каких-либо гарантий, следовательно, обман присутствует и при заключении договора мены.
Однако Президиум Московского областного суда с данными выводами не согласился, сославшись на ряд обстоятельств. Он подчеркнул, что обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку, причем он может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, если они имели значение для формирования воли участника сделки.
Бесспорных доказательств того, что истицу намеренно вводили в заблуждение с целью совершить договор мены, в материалах дела не имеется, следовательно, применить к данным отношениям содержание ст. 179 ГК РФ и признать сделку недействительной не представляется возможным. Внимание стоит обратить на нормы ст. 604 ГК РФ, в соответствии с которыми плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Такое согласие, как следует из материалов дела, до заключения договора мены от истицы было получено в виде заявления, из содержания которого следовало, что ей было известно о предстоящем обмене, возражений она не имела и обязывалась освободить жилое помещение в установленный срок. Подлинность подписи на заявлении была удостоверена нотариусом, причем раньше, чем был заключен сам договор мены.
Вместе с тем закон не предусматривает обязательного предоставления получателю ренты информации о времени регистрации сделок по распоряжению недвижимым имуществом, переданным в обеспечение пожизненного содержания. О прохождении регистрационных процедур по договору мены истицу никто не обязан был ставить в известность, ведь время регистрации имеет значение только для участников данной сделки (а заявительница им не являлась) как момент возникновения у них права собственности на полученное имущество.
Кроме того, суд обратил внимание, что при оформлении договора в МОРП сторонам разъяснили содержание п. 1 ст. 586 ГК РФ, который предусматривает, что в случае отчуждения плательщиком ренты недвижимого имущества, обремененного рентой, его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества. Истица не пожелала, чтобы обязательства пожизненного содержания с иждивением перешли ко второму ответчику, и дала согласие на расторжение договора. Однако это волеизъявление не было направлено на прекращение правоотношений с ответчиком - первоначальным рентодателем, его обязательства остались в силе. Фактически договор пожизненного содержания был изменен, а правила ст. 586 ГК РФ могли бы действовать в случае, если стороны, производя обмен квартир, не договорились о других условиях договора. Договоренность была достигнута и впоследствии положена в основу мирового соглашения, утвержденного Реутовским городским судом, в соответствии с которым ответчик признала перед истицей часть своих обязательств по содержанию и уходу. Причем часть значительно меньшую, чем предусматривалось договором пожизненного содержания с иждивением, да еще и без указания всего объема содержания в денежном выражении, что, безусловно, является нарушением закона.
Учитывая все допущенные предыдущими судебными инстанциями ошибки в части признания недействительным соглашения о расторжении договора пожизненного содержания, Президиум Московского областного суда Постановлением N 656 от 16 ноября 2005 г. направил дело на новое рассмотрение.
Кстати, вообще все формальные тонкости, связанные с правильным оформлением документов в пожизненном содержании с иждивением, да и в целом в юриспруденции, имеют большое значение. И сложившаяся судебная практика очень ярко это значение отражает. Приведем конкретный пример.
Заявленный иск содержал в себе требование признать недействительным договор дарения квартиры на том основании, что истица, безвозмездно передавая принадлежащую ей однокомнатную квартиру в г. Воронеже в собственность, не понимала, какие документы подписывает, и доверилась обещаниям ответчицы, что та будет за ней ухаживать. Ответчица же предъявила встречный иск, но уже о признании состоявшимся договора пожизненного содержания с иждивением. Свои доводы она мотивировала тем, что в силу юридической неосведомленности допустила ошибку при определении разновидности гражданско-правового договора, который позволил бы ей осуществлять пожизненное содержание истицы с предоставлением последней права проживания в квартире, перешедшей в собственность ответчицы.
Железнодорожный районный суд г. Воронежа посчитал возможным утвердить между сторонами мировое соглашение, по условиям которого заключенный договор дарения жилой недвижимости был признан договором пожизненного содержания с иждивением. Однако позже это Определение Президиумом Воронежского областного суда было отменено, а дело направлено на новое судебное рассмотрение со ссылкой на то, что судебное заседание было проведено в отсутствие истицы. С этими выводами как с противоречащими материалам дела не согласился заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации, принесший протест. Он подчеркнул, что стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие, и такое пожелание (вместе с просьбой утвердить мировое соглашение) истица выразила заявлением на одном из листов дела, на который предыдущая судебная инстанция просто не обратила внимания. Кроме того, мировое соглашение сторонами было заключено по всем правилам, оно не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых интересов других лиц, а утвержденное судом влечет за собой прекращение производства по делу. На основании вышесказанного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации оставила в силе Определение суда первой инстанции (Определение Верховного Суда РФ от 21 ноября 2002 г. по делу N 14-В02-27).
Но вернемся все-таки к обременению. Стоит отметить, что предусмотрительные и юридически подкованные граждане еще при заключении договора пожизненного содержания вносят в него условия о том, что при отчуждении обремененного рентой имущества, естественно, с согласия получателя ренты рентодатель не отвечает перед последним по обязательствам лиц, приобретших право собственности на такое имущество. Это важно, если учитывать, что при переходе прав собственности на обремененное рентой имущество устанавливается так называемая субсидиарная ответственность за неисполнение обязательств по договору (п. 2 ст. 586 ГК РФ), т.е. в случае если основной должник (лицо, которому имущество было отчуждено) отказывается удовлетворить требование кредитора (рентополучателя об обеспечении содержания) или кредитор не получит от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, оно может быть предъявлено лицу, несущему совместную с ним ответственность (первоначальному плательщику ренты). И хотя для последнего закон также предусматривает определенные гарантии в виде возможности регрессного требования при соблюдении некоторых условий (п. 3 ст. 399 ГК РФ), до этого дело лучше не доводить и заблаговременно позаботиться о негативных последствиях. Сделать это можно путем внесения в договор (как пожизненного содержания с иждивением, так и последующего отчуждения имущества, ведь закон общее правило не уточняет) условия о солидарной ответственности.
Впрочем, бывает и так, что данный пункт на практике не успевает и пригодиться, подчас смерть рентополучателя наступает очень и очень скоро, а в соответствии с п. 1 ст. 605 ГК РФ именно ею и прекращается обязательство пожизненного содержания с иждивением. Оно носит личный характер и не может перейти наследнику рентополучателя. Однако судебная практика знает немало примеров, когда получатель ренты обращается в суд с иском о расторжении договора и возврате переданного плательщику ренты имущества, но до вынесения решения не доживает. Как в данном случае быть с правопреемством? Вот два примера, которые дают ответ на этот вопрос.
Между сторонами был заключен и впоследствии нотариально удостоверен договор пожизненного содержания с иждивением. В том же году получатель ренты обратилась в суд о признании данного договора недействительным, т.к. в момент его подписания находилась в тяжелом болезненном состоянии. Далее от нее же последовало заявление об изменении предмета иска в виде просьбы о расторжении договора и возврате недвижимого имущества по причине невыполнения ответчиком взятых на себя обязательств по ее содержанию и уходу. Вскоре истица умерла.
Суд первой инстанции вынес Определение о приостановлении производства по делу до вступления в него правопреемника истицы. В качестве него была допущена наследница по завещанию, и рассмотрение возобновилось. Его результатом стало расторжение договора пожизненного содержания с иждивением. Обжалование и принесение протестов были признаны безосновательными с указанием на невозможность их удовлетворения. Верховный Суд РФ не позволил себе допустить судебную ошибку и не внял заявленным доводам о том, что вынесенные судебные акты не соответствуют законодательству в связи с привлечением правопреемника, к которому право требования обеспечения ухода и содержания перейти не могло. Верховный Суд подчеркнул, что, да, на самом деле это так, учитывая личностный характер отношений, однако защита указанного права не являлась предметом спора по делу. Заявленные требования касались возврата квартиры и расторжения договора ввиду существенного нарушения рентодателем своих обязательств. Поэтому привлечение судом наследницы для поддержания иска было абсолютно правомерным.
Или вот еще один случай. Точно так же между сторонами был заключен договор, предусматривающий пожизненное содержание с иждивением, и точно так же рентополучатель обратился в суд с требованием о его расторжении. Основанием явилось существенное нарушение плательщиком ренты условий договора.
До вынесения решения судом первой инстанции истец умер. Все свое имущество он завещал сестре, которая приняла наследство, вступила в процесс в порядке правопреемства и поддержала исковые требования. Однако в качестве участника судебного разбирательства она просила также включить квартиру в состав наследственного имущества. Все требования были удовлетворены в полном объеме.
Правомерно ли поступил суд, вынеся положительное для наследницы решение? Закон самостоятельной нормы, регулирующей сложившуюся ситуацию, не содержит. Есть, конечно, ч. 2 ст. 44 ГПК РФ, которая указывает, что для правопреемника все действия, совершенные в процессе до его вступления, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое он заменил. Вместе с тем данная статья не устанавливает никаких ограничений для истца в осуществлении последним своих процессуальных прав как общих (ст. 35 ГПК РФ - "Права и обязанности лиц, участвующих в деле"), так и специальных (ст. 39 ГПК РФ - "Изменение иска, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение"). Следовательно, тот факт, что первоначальный истец при жизни не заявлял требования о возврате квартиры, не лишает правопреемника, как следует из толкования закона, возможности изменения, уточнения и дополнения исковых требований. Да и, кроме того, само по себе расторжение договора пожизненного содержания, как подчеркнул суд, автоматически влекло возврат жилой недвижимости.
Думаю, со смертью получателя ренты все понятно. Однако уходить из жизни могут еще и рентодатели. Допускается ли в данном случае переход к наследникам прав и обязанностей по договору? Посмотрим, какой ответ на этот вопрос дал Верховный Суд РФ в процессе рассмотрения конкретного дела.
В Ленинский районный суд поступило исковое заявление, в котором обосновывалась просьба о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного в 1997 г. Истица указывала на правомерность такого требования в связи со смертью плательщика ренты, наступившей раньше смерти рентополучателя. Кроме того, она просила признать сделку мнимой, т.к. плательщик ренты заключал ее с единственной целью - получить квартиру после смерти другой стороны, не осуществляя фактически никакого содержания с иждивением. Рентополучатель, опасаясь физической расправы, под давлением был вынужден подписать договор, однако впоследствии оформил завещание, по которому все имущество, в том числе и спорная квартира, переходит к истице.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, и его решение было оставлено без изменения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия. Далее следовало принесение протеста заместителем Генерального прокурора РФ, в котором ставился вопрос об отмене всех состоявшихся по делу судебных постановлений в связи с неправильным применением норм материального права, с направлением дела на новое рассмотрение. Президиумом Верховного Суда Республики Мордовия он был оставлен без удовлетворения. В качестве последней инстанции дело рассматривал Верховный Суд РФ (Определение от 21 октября 2002 года по делу N 15-В02пр-11), который также подчеркнул правомерность ранее вынесенных судебных решений и сослался на ряд обстоятельств.
Во-первых, по договору, заключенному между сторонами, рентополучатель передает в собственность принадлежащую ему жилую площадь в г. Саранске, а плательщик ренты в качестве встречного удовлетворения обязуется пожизненно полностью его содержать, включая обеспечение одеждой, уходом, необходимой помощью. Причем за рентополучателем остается право бесплатного пожизненного пользования указанной квартирой, куда также подселяется плательщик ренты.
Как следовало из материалов дела, последний в течение всей жизни добросовестно выполнял взятые на себя обязательства, а после его смерти уход за рентополучателем осуществляла его дочь, вступившая в права наследства. Причем даже после смены рентодателя желания расторгнуть договор не изъявила ни одна из сторон. Следовательно, обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением плательщиком ренты были исполнены надлежащим образом, а смерть рентодателя не является основанием для прекращения заключенного договора (ст. 605 ГК РФ).
Также являются ошибочными и доводы, изложенные в протесте, о том, что к данным правоотношениям, носящим личностный характер, в случае смерти кредитора или должника применяются последствия, предусмотренные ст. 418 ГК РФ, т.е. прекращение обязательства. Этот вывод несостоятелен, учитывая, что к не отчуждаемым и не передаваемым иным способом как неразрывно связанным с личностью гражданина относятся личные неимущественные права и другие нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона (ст. 150 ГК РФ). По договору пожизненного содержания с иждивением обязательства следуют из имущественных отношений и, следовательно, могут осуществляться не только конкретной личностью, но и членами ее семьи. Поэтому переход обязанностей по договору после смерти рентодателя его наследнице полностью соответствует требованиям закона, и оснований для удовлетворения требований истицы не имеется.
Однако судебных споров, возникающих еще при жизни сторон, в судебной практике гораздо больше, и смерть получателя ренты является не единственным случаем, который влечет за собой прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением. Сюда же относится существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств в виде систематического невыполнения условий договора или нарушения своего обязательства, влекущее за собой какие-либо негативные последствия для рентополучателя. Данный факт в судебном порядке может быть подтвержден самыми различными доказательствами: претензиями, составленными рентополучателем после каждого нарушения; чеками, если он покупал какие-либо продукты или вещи, которые по договору должен приобретать плательщик ренты; показаниями свидетелей; другими документами.
При этом рентополучатель вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания (даже если оно было передано за плату), либо выплаты выкупной цены. А вот компенсация рентодателю расходов в связи с осуществлением содержания законом не предусматривается, о чем гласит специальное правило ст. 605 ГК РФ. Общая же основа заложена в п. 4 ст. 453 ГК РФ, который не дает сторонам договора права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. Однако стоит помнить, что это правило применяется до тех пор, пока не произошло неосновательное обогащение одной из сторон договора. Такой стороной в отношении пожизненного содержания с иждивением прежде всего является получатель ренты, прекращающий договор по своему требованию с возвратом имущества в собственность и получавший в течение определенного периода времени оговоренное содержание. Как уже отмечалось, компенсация рентодателю произведенных расходов не допускается, что следует не только из п. 2 ст. 605 ГК РФ, но и из п. 3 ст. 1109 ГК РФ, учитывая, что денежные суммы предоставлялись гражданину в качестве средства к существованию.
Совершенно иная ситуация складывается, когда имущество, переданное в ренту (в том числе и за плату), остается в собственности плательщика, тем самым становясь эквивалентом предоставленного встречного удовлетворения. Само собой, основательное обогащение не возникает.
Кстати, чисто теоретически допускается и возможность прекращения обязательства плательщика ренты путем прощения долга получателем ренты (ст. 415 ГК РФ). Кредитор освобождает должника от имущественной обязанности, причем это действие не предполагает какого-либо встречного удовлетворения, и в результате прощение долга становится одним из видов дарения. Взаимосвязь пожизненного содержания с иждивением и дарения уже была рассмотрена выше, но все-таки хочется отметить, что в данном случае обязательно наличие соглашения сторон и подчинение ограничениям и запретам, установленным для договора дарения. Но, думаю, не стоит объяснять, почему на практике этот вид прекращения обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением широкого применения не нашел.
Обязательство может быть прекращено и совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ), например, когда умирает рентодатель, а его наследником является получатель ренты. Однако такая ситуация также встречается нечасто.
Продолжение »