…0pt;">Куда больший практический интерес представляет решение вопроса, а в каком порядке в наши дни будет прекращаться договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, заключенный в соответствии с нормами ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г.? И надо сказать, что нормы эти существенно отличаются от современного содержания рассматриваемого института ренты. Расторжение договора предусматривалось по двум возможным основаниям:

- по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых по договору;

- по требованию покупателя, если по независящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное содержание, либо продавец полностью восстановил свою трудоспособность.

Прекращение договора происходит и в случае смерти покупателя при жизни продавца, причем последнему во всех трех случаях возвращается жилая недвижимость без возмещения расходов покупателя его наследникам на пожизненное содержание с иждивением. Единственным исключением из этого правила было расторжение договора в связи с восстановлением трудоспособности продавца, который не вправе был требовать возврата квартиры, но сохранял право пожизненного безвозмездного пользования предоставленным жилым помещением.

Сейчас действуют совсем другие нормы. Какие же правила все-таки будут применяться при прекращении договора, по старому или по действующему законодательству? Ответ дает ч. 2 ст. 5 ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ": по обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 года, часть вторая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие. А раз так, то к договору купли-продажи жилой недвижимости с условием пожизненного содержания продавца, заключенному до 1 марта 1996 г. и действующему после этой даты, применяются нормы, регулирующие отношения по договору пожизненного содержания с иждивением.

Наглядно ситуацию иллюстрирует пример из судебной практики. В июне 1995 г. между отцом и двумя его сыновьями был заключен договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания с иждивением. В 1996 г. умер один из сыновей, а в 1997 г. - и сам продавец. Жена и дочь умершего сына обратились в суд с иском к оставшемуся в живых покупателю об определении долей в общей собственности, разделе наследственного имущества, признании за ними права собственности в долях 1/3 и 1/8 соответственно и об определении порядка пользования спорной жилой недвижимостью. Ответчик подал встречный иск, в котором просил определить доли в праве общей собственности на квартиру и признать право собственности на 1/4 ее доли.

Первоначальные исковые требования мотивировались тем, что заявители являются наследниками умершего сына, и т.к. при его жизни доли в общем имуществе с братом определены не были, они должны быть равными - по 1/2 доли спорной квартиры. Жена умершего сына полагала, что ей принадлежит 1/2 доли в имуществе супруга, ведь квартира была приобретена в период брака, т.е. ей принадлежит 1/4 доли квартиры. Соответственно, оставшаяся 1/4 доли жилой недвижимости должна быть разделена между наследниками по закону - женой, дочерью и отцом-продавцом. После смерти последнего открылось наследство на 1/12 доли. Учитывая все вышесказанное, жена просила признать за ней право собственности на 1/3 долю, дочь - на 1/8 долю спорной квартиры.

Ответчик с выводами супруги своего умершего брата не согласился, исковые требования признал частично и указал, что после смерти брата право собственности последнего в праве общей совместной собственности на спорную квартиру в силу п. 1 ст. 418 ГК РФ прекратилось и автоматически вернулось к продавцу - отцу. До момента его смерти договор исполнялся оставшимся в живых сыном единолично. Ответчик посчитал, что после смерти отца доля квартиры, вернувшаяся к продавцу от умершего первым сына, является наследственным имуществом, которое он и принял. Вместе с тем ответчик признал исковые требования дочери своего умершего брата в виде 1/2 доли в наследственном имуществе ее деда, соответственно, на 1/4 долю спорной квартиры.

Суд первой инстанции с доводами ответчика не согласился и указал, что ст. 254 ГК РСФСР, предусматривающая прекращение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, в случае смерти покупателя при жизни продавца не должна применяться к сложившимся в октябре 1996 г. отношениям, ведь уже действовала часть вторая ГК РФ. А она предусматривает прекращение пожизненного содержания с иждивением лишь в случае смерти получателя ренты. Ссылка ответчика на ст. 418 ГК РФ также неправомерна, ведь по договору пожизненного содержания с иждивением обязательства по содержанию, имея в своей основе договор купли-продажи квартиры, не связаны неразрывно с личностью покупателя. Учитывая все это, суд удовлетворил требования первоначальных истцов.