ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ



Глава 1. ПОРЯДОК СОГЛАСОВАНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ И (ИЛИ)

ПЕРЕУСТРОЙСТВА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ



1.1. Виды переустройства и (или) перепланировки

жилого помещения



В настоящее время достаточно часто в целях максимально эффективного использования жилых и нежилых помещений осуществляется их перепланировка либо переустройство.

Правовые аспекты перепланировки и переустройства жилых помещений урегулированы в первую очередь действующим Жилищным кодексом РФ. Приступая к данным видам работ, необходимо в первую очередь знать назначение жилого помещения и правила пользования им.

Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями <1>, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. Так, право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством РФ. В многоквартирном доме наниматель и члены его семьи имеют право пользования общим имуществом в этом доме.

——————————–

<1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.



В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных ЖК РФ;

в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ;

г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, которые установлены ЖК РФ;

д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Наниматель имеет иные права, предусмотренные законодательством.

В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;

з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством. Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

Что касается пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи, то собственник жилого помещения пользуется жилым помещением по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ. В качестве пользователя жилым помещением собственник пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.

В качестве пользователя жилым помещением собственник обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

б) обеспечивать сохранность жилого помещения;

в) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

г) нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;

д) своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги. Собственник несет иные обязанности, предусмотренные законодательством. Члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Нарушение настоящих Правил влечет ответственность в соответствии с законодательством.

Таким образом, и собственник, и наниматель жилого помещения вправе производить его перепланировку или переустройство, но с соблюдением установленного законом порядка. Жилищный кодекс РФ четко разграничивает данные понятия (ст. 25):

переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения;

перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения в технический паспорт помещения.

Таким образом, общим является только то, что и переустройство, и перепланировка представляют собой определенные действия, результат которых требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Понятие “технический паспорт жилого помещения” определено в ст. 19 ЖК РФ. Под ним понимается документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Сведения, указываемые в техническом паспорте, определены в разд. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37 (с изменениями от 4 сентября 2000 г.).

Технический паспорт жилого помещения состоит из четырех разделов.

Раздел I. Сведения о принадлежности. В этом разделе отражаются фамилия, имя, отчество гражданина, паспортные данные или полное наименование юридического лица (по уставу), документы, подтверждающие право собственности, пользования, владения и долевое участие. Данные сведения заносятся на основе информации, поступающей от Федеральной регистрационной службы.

Раздел II. Экспликация площади квартиры. По каждой квартире подсчитываются:

- жилая площадь квартир (сумма площадей жилых комнат);

- площадь квартиры (сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров);

- общая площадь квартиры (сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0).

Раздел III. Техническое описание квартиры. В нем указываются технические характеристики квартиры:

- фундаменты - материал и конструкция. В деревянных зданиях при столбчатом фундаменте - материал цоколя (забирки);

- стены - материал и толщина стен (для кирпичных - толщина, а для рубленных из бревен указывается средний диаметр бревен в сантиметрах);

- перекрытия - материал и конструкция (плоские, сводчатые);

- крыши - материал стропил, обрешетки, кровли;

- полы - материал, конструкция основания и покрытия. Для дощатых - окрашены, не окрашены;

- окна - количество переплетов в проеме (одинарные или двойные, створчатые или глухие), для дверных заполнений - простые или филенчатые, а также наличие окраски;

- отопительные печи и кухонные очаги - наличие и площадь облицовки изразцами, штукатурка, разновидность очага (газовый, электрический, на твердом топливе);

- отопление - источник поступления тепла: от ТЭЦ, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в отопительную печь;

- внутренняя отделка - вид отделки стен, потолков, перегородок;

- прочие работы (элементы обустройства) - наличие входных крылец, асфальтовых или щебеночных отмоток наружных лестниц, балконов;

- электроосвещение - проводка открытая или скрытая;

- телевидение - наличие коллективных антенн;

- газоснабжение - сетевой (природный) или баллонный газ;

- водопровод - от городской центральной сети или местного источника;

- канализация - сброс в городскую сеть или местный отстойник;

- ванны - чугунные, стальные, пластиковые и т.п.;

- горячее водоснабжение - централизованное или от местных водонагревателей.

Раздел IV. Стоимость квартиры. Указываются полная и остаточная балансовая стоимость, действительная инвентаризационная стоимость, а также может указываться рыночная стоимость.

Виды переустройства и перепланировки жилого помещения определены в п. 1.7.1 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда”.

Так, переоборудование жилых помещений может включать в себя:

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать:

перенос и разборку перегородок;

перенос и устройство дверных проемов;

разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

устройство дополнительных кухонь и санузлов;

расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Следует отметить, что перечень мероприятий, составляющих переустройство или перепланировку жилых помещений, закрепляется также в нормативных правовых актах субъектов РФ. Так, согласно Постановлению Правительства г. Москвы N 73 от 8 февраля 2005 г. “О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы” к работам по перепланировке относятся следующие:

1. Разборка (полная, частичная) не несущих перегородок (исключая межквартирные).

2. Устройство проемов в не несущих перегородках (исключая межквартирные).

3. Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали).

4. Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали).

5. Устройство внутренних лестниц.

6. Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах.

7. Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия.

8. Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен.

9. Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок).

10. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не предусматривающие объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры).

11. Остекление лоджий и балконов.

12. Создание, изменение входов (с устройством крылец или лестниц), входов-тамбуров.

13. Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов.

14. Устройство лоджий, балконов.

15. Изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов.

16. Создание тамбуров (в том числе с устройством раздвижных и “карусельных” дверей) и витрин в пределах габаритов существующих элементов зданий, строений, сооружений (крыльцо, пандус, дебаркадер, стилобат) площадью до 30 кв. м, не предусматривающее иное, чем тамбур или витрина, функциональное использование и присоединение (занятие) дополнительного земельного участка.

17. Замена столярных элементов фасада.

18. Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения; выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д.

19. Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий.

20. Объединение лоджий (балконов).

К работам же по переустройству относятся:

1. Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь.

2. Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь.

3. Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей.

4. Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.

5. Замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).

Примерный перечень работ по переустройству и перепланировке помещений установлен также Постановлением мэра города Калининграда N 271 от 10 февраля 2006 г. “О порядке переустройства и перепланировки помещений в жилых домах города Калининграда”. В данном нормативном правовом акте к работам по перепланировке отнесены:

перенос и разборка не несущих перегородок;

устройство новых и закладка существующих дверных проемов;

устройство новых и закладка существующих оконных проемов;

устройство или изменение конфигурации входных тамбуров;

устройство отдельного входа на месте оконного проема с разборкой подоконных перегородок;

устройство балконов, лоджий и террас;

устройство антресоли внутри помещения;

устройство лестничного марша внутри помещения при объединении двух и более помещений по вертикали, в том числе с устройством проема в межэтажном перекрытии.

К переустройству помещения отнесены следующие мероприятия:

установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

перенос внутридомового газового оборудования (газовой плиты, водогрейной колонки, газового котла, внутридомовых газопроводов);

замена внутридомового газового оборудования на аналогичное оборудование нового поколения иной марки;

установка газового отопительного котла взамен котла на твердом (жидком) топливе;

изменение схемы теплоснабжения помещения (перенос и (или) установка новых отопительных элементов);

изменение схемы водоснабжения и водоотведения (канализации) помещения;

изменение схемы электроснабжения помещения, в том числе замена эл. кабеля в существующей схеме на новый иной марки и типа;

стационарная установка нового сантехнического и иного электробытового оборудования (душевые кабины, ванны, джакузи, кондиционеры и т.п.);

устройство новых вентканалов и дымоходов;

устройство вновь туалетов, ванных комнат, кухонь.

Что касается перепланировки и переустройства нежилых помещений в нежилых зданиях, порядок их осуществления регулируется не Жилищным, а Градостроительным кодексом РФ. Однако в последнем отсутствует понятие “перепланировка нежилого помещения”. В связи с чем, приступая к данным видам работ, следует руководствоваться также нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления. Так, согласно Положению о порядке проведения переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений, утв. Постановлением мэра г. Ярославля от 20 июля 2005 г., перепланировка нежилого помещения представляет собой комплекс работ по изменению его конфигурации, требующий внесения изменения в технический паспорт нежилого помещения.

Перепланировка нежилого помещения может включать в себя:

- устройство вновь, перенос и разборку перегородок;

- устройство, закладку дверных проемов в капитальных стенах без изменения фасадов здания;

- устройство, закладку оконных проемов.

Переустройство нежилого помещения представляет собой комплекс работ по установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт нежилого помещения.

Переустройство нежилого помещения может включать в себя:

- установку, снятие или перенос электротехнического, сантехнического и иного оборудования;

- прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов;

- перенос инженерных коммуникаций, отопительных, сантехнических приборов.

В заключение данного параграфа следует отметить, что и переустройство, и перепланировка жилых и нежилых помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.



1.2. Основание проведения переустройства и (или)

перепланировки помещения



Согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство (перепланировка) жилого помещения осуществляется с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании его решения.

Для проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должны обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Таким образом, право на осуществление переустройства (перепланировки) принадлежит собственнику жилого помещения или нанимателю жилого помещения по договору социального найма. Переустройство и перепланировка служебных и иных специализированных помещений не допускается.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 (см. Приложение N 1);

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Проект переустройства и (или) перепланировки помещения изготавливается с учетом основных требований архитектурно-строительного проектирования. Он представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме (пояснительная записка) и в виде карт (схем), по соответствующим разделам технического регламента, определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения выполнения строительных и монтажных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения с учетом действующих правил и норм эксплуатации жилищного фонда.

Подготовка проекта осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. В договорах должны предусматриваться обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами и ведению авторского надзора (последнее может оформляться отдельным договором).

К проекту должны быть приложены заверенные копии документов, подтверждающих квалификацию лица, осуществившего проектирование, и его права на осуществление соответствующей деятельности. Проект подлежит согласованию в установленном порядке с государственными надзорными органами (Роспотребнадзор, Госпожнадзор и др.), а также с организациями, осуществляющими обслуживание внутридомовых инженерных сетей (в случае, если соответствующие сети подвергаются переустройству). Конкретный перечень согласований проекта определяет лицо, осуществляющее проектирование, с соответствующим обоснованием и ссылкой на действующие нормы.

Состав проектной документации и требования по ее согласованию определяются в нормативных правовых актах субъектов РФ. Так, согласно распоряжению мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ “О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве” проектная документация является обязательным условием для проведения работ по перепланировке помещений. В состав проектной документации входит:

а) технический паспорт БТИ;

б) пояснительная записка (кроме жилых зданий) по архитектурно-планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, охране окружающей среды (при необходимости), противопожарным мероприятиям;

в) генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий);

г) сводный план инженерных сетей (при необходимости);

д) план этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием: предполагаемых к сносу перегородок; устанавливаемых перегородок; мест пробития проемов во внутренних стенах;

е) план этажа М 1:100 (М 1:50) с переоборудованием внутренних инженерных коммуникаций (при необходимости);

ж) план этажа М 1:100 (М 1:50) с размещением технологического оборудования (при необходимости);

з) строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки);

и) чертежи узлов и деталей;

к) техническое заключение о состоянии объекта;

л) рабочие чертежи на проведение строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости).

Проектная документация на ранее выполненные переустройство и (или) перепланировку жилых помещений представляется в виде произведенные специализированными проектными организациями исполнительных чертежей и технического заключения о допустимости и безопасности произведенных ремонтно-строительных работ;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Следует отметить, что в случае, если перепланируемое помещение находится в общей собственности, необходимо согласие всех сособственников. Отсутствие такого согласия может повлечь признание сделанной перепланировки самовольной.

Так, ООО “Гимми Русланд Эндохирургия” обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением признать незаконным решение Администрации Нижегородского района Нижнего Новгорода от 03.05.2005 N 294 и обязать ее выдать разрешение (распоряжение) на перепланировку помещения и устройство отдельного входа в принадлежащее заявителю на праве собственности нежилое встроенное помещение N 3, расположенное по адресу: Нижний Новгород, переулок Холодный, дом 2.

Заявленные требования мотивированы тем, что у Администрации Нижегородского района Нижнего Новгорода отсутствовали законные основания для возложения на собственника, самовольно осуществившего перепланировку поименованного помещения, ответственности за приведение его в прежнее состояние. При наличии у заявителя всех необходимых разрешений и заключений, выданных компетентными органами, отказ Администрации в согласовании перепланировки и обустройства отдельного входа неправомерен.

Решением от 22.08.2005 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил требования заявителя, обязав Администрацию в лице межведомственной комиссии по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирных домах в срок до 01.09.2005 принять положительное заключение по обращению ООО “Гимми Русланд Эндохирургия” о согласовании выполнения работ по перепланировке нежилого помещения как основание для принятия органом местного самоуправления соответствующего распоряжения.

Товарищество собственников жилья “Холодный-2″ обжаловало данное решение в апелляционном порядке, посчитав, что принятым судебным актом затронуты права и законные интересы лица, не привлеченного к участию в деле. Удовлетворив заявленные ТСЖ требования об отмене решения суда по мотивам допущенного процессуального нарушения, апелляционная инстанция Постановлением от 09.02.2006 приняла новый судебный акт. Суд признал решение Администрации незаконным и обязал ее в лице межведомственной комиссии по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирных домах принять положительное заключение по обращению ООО “Гимми Русланд Эндохирургия” о согласовании выполнения работ по перепланировке нежилого помещения и устройству отдельного входа в данное помещение как основание для принятия органом местного самоуправления соответствующего распоряжения. Отклоняя требования, ТСЖ исходило из неподтвержденности приведенных им доводов о нарушении прав домовладельцев и невозможности доступа к тепловому узлу дома.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ТСЖ обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их в связи с нарушением норм материального и процессуального права. Основные доводы заявителя жалобы сводятся к тому, что обустройство перепланировки и отдельного входа в помещение путем прорубки капитальной стены без согласия на то всех собственников противоречит положениям статьи 36 Жилищного кодекса РФ и статей 247, 290 Гражданского кодекса РФ. Собранием домовладельцев ООО “Гимми Русланд Эндохирургия” отказано в изменении доли общего имущества. При разрешении спора суд вышел за пределы предмета заявленных требований о выдаче разрешения на перепланировку, необоснованно понудив межведомственную комиссию принять положительное заключение на обращение общества.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей общества и ТСЖ, кассационная инстанция нашла состоявшиеся судебные акты подлежащими отмене в силу следующего. Как видно из документов, ООО “Гимми Русланд Эндохирургия” является собственником нежилого встроенного помещения общей площадью 266,4 квадратных метра в цокольном этаже четырехэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Нижний Новгород, переулок Холодный, дом 2. Принадлежность данного объекта обществу подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.03.2000. Потребность в оборудовании отдельного входа и в перепланировке приобретенного помещения побудила собственника совершить действия, направленные на подготовку планировочного решения и получение согласований с контролирующими органами. В ответ на обращение общества от 03.02.2005 о даче разрешения на перепланировку и обустройство обособленного входа заместитель председателя межведомственной комиссии Масанкина И.В. письмом от 03.05.2005 N 294 указала на недопущение самовольной перепланировки помещения; на основании статьи 29 ЖК РФ предписано в срок до 01.07.2005 привести помещение в прежнее состояние. Данный отказ послужил основанием для обращения общества в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев предъявленное требование, суд сослался на наличие у общества надлежащих заключений и согласований по перепланировке помещения, что служит основанием для вынесения положительного заключения межведомственной комиссии, деятельность которой регламентирована Рекомендациями к распоряжению Правительства Нижегородской области от 02.03.2005 N 107-р “О создании межведомственных комиссий по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирных домах”.

Между тем в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлены особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме. В развитие содержания права общей долевой собственности в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы… Продолжение »